Стройка по рецептам России. Какие из подходов российских бизнесменов могли бы помочь Кипру

По данным земельного департамента республики, с января по август 2022 года на Кипре продали 8 453 единицы жилья по сравнению с 6089 в соответствующем периоде 2021 года. Увеличение составило 39%. В безусловных лидерах этого процесса – Лимассол, где продажи выросли более чем в полтора раза, однако и Пафос, и Никосия и другие поселения тоже в обиде не остались.

Эксперты говорят, что эти процессы – результат сочетания сразу нескольких внешних факторов. Во-первых, сохраняющихся последствий коронавирусных ограничений, во-вторых, рецессии экономики Евросоюза, в-третьих – конфликта в Украине. При этом не исключаются и внутренние причины – в конце концов, в последнее десятилетие в стране очень многое было сделано для стабилизации местной экономической системы, что, в свою очередь повысило привлекательность Кипра в глазах мировых инвесторов.

Напомним, что прошлый год Кипр закончил с показателем экономического роста в 5,5% - с учетом общих обстоятельств результат действительно выдающийся. Да и в нынешнем году цифры хоть и ожидаются более скромными, но все равно экономика страны сохранит положительную динамику – как ожидается, рост будет между 2,5 и 3 процентами ВВП.

Однако чем дальше, тем заметнее становятся и ограничители, препятствующие более быстрому и стабильному росту – в том числе в секторе жилищного строительства. Едва ли не самым наглядным из них является определенная архаичность системы предоставления разрешительной документации. В результате едва ли не каждое пятое здание в стране начинает строиться без документов вовсе, потому что ждать их готовности по 15 месяцев и дольше могут себе позволить далеко не все застройщики.

С одной стороны, такая вольность позволяет предпринимателям стабилизировать свои производственные циклы и отдавать жилье покупателям без проволочек. С другой стороны, нередки ситуации, когда в ходе подготовки планировочных разрешений возникают претензии со стороны государственного регулятора. Если бы здание к этому моменту существовало только в виде проекта, их легко было бы урегулировать. Но когда дом уже в значительной степени возведен, внесение изменений в проект часто оказывается невозможным. Отсюда – невозможность покупателям получить титулы о собственности, и в целом зависание проекта на неопределенный срок.

В итоге неудивительно, что даже на фоне роста интереса к недвижимости на Кипре общий объем строительства продолжает падать. За первый квартал нынешнего года он просел более чем на 6 процентов относительно предыдущего года.

А это значит, что властям страны пришла пора перестроить свои взгляды на развитие строительной отрасли, и, возможно, предложить своим девелоперам какие-то более современные подходы к регулированию. Чтобы тем самым подстегнуть их к более активному развитию и планированию.

В решении этой задачи вполне полезным может оказаться зарубежный опыт. В том числе опыт стран, в которых система поддержки жилищного строительства формировалась и формируется в сложных обстоятельствах. Как это происходит, например, в России, где во многих сегментах лидерскую роль на себя взяло даже не государство, а сами застройщики, добившись при этом немалых перемен к лучшему.

Меняющие границы

Рассмотрим всего один пример – строительную отрасль Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которая окружает с трех сторон этот второй по численности город России.

Петербург традиционно считается одним из самых привлекательных девелоперских рынков страны. На нем давно выстроилась иерархия лидеров, сложились писаные и неписанные традиции, определяющие правила поведения участников. Но даже в этих условиях можно заметить, что некоторые застройщики своей активной позицией ухитряются раз за разом получать более высокие результаты для себя, и при этом становиться агентами обновления всего рынка.

Одним из таких игроков, меняющих правила, стала инвестиционная компания «Евроинвест» под руководством бизнесмена Андрея Березина, занимающаяся многоэтажным жилищным строительством в регионе уже более 20 лет. Это довольно крупный холдинг, однако он по своим объемам деятельности не способен тягаться с самыми мощными игроками. И все же у него получается влиять на всех.

Первая инициированная перемена произошла еще в начале двухтысячных годов. Тогда «Евроинвест» одним из первых предложил покупателям новый подход к планировкам жилья – евроформат вместо привычного по советским временам расположения комнат. За внешней простотой такого решения скрывались очень серьезные усилия по развитию своего архитектурного блока, которые предприняла команда Березина. В них не обошлось без масштабного заимствования иностранного опыта – прежде всего, финского. Именно у соседей из Хельсинки девелоперы подсмотрели новую практику конструирования жилых комплексов, начинающуюся с планирования квартир на этаже. Тогда как в постсоветской России строили наоборот – сначала рисовали дом целиком, а уж потом дробили внутренние пространства на отдельные жилые отрезки.

И эти усилия себя оправдали, несмотря на скептические ожидания тогдашних знатоков рынка. Покупатели массово заинтересовались жильем, выполненным по европланировкам, и очень высоко оценили его эргономичность и удобство. Сейчас, спустя двадцать лет назад, по свидетельствам экспертов, если на одном этаже соседствуют квартиры в евроформате и традиционной планировке, сначала раскупаются именно первые.

Но куда больше шума наделала еще одна инновация, реализованная «Евроинвестом» и Андреем Березиным в двухтысячные годы. Тогда большинство девелоперов и в Санкт-Петербурге, и в других городах России работали в рамках точечного подхода к застройке – то есть в городе находили относительно свободный участок земли и строили на нем жилой комплекс так, насколько позволяли площади. Но в определенный момент подходящие участки фактически кончились, что вызвало напряжение на рынке.

И именно инициатива «Евроинвеста» помогла разрубить сформировавшийся гордиев узел. Компания первой организовала по-настоящему масштабное строительство за пределами границ города. В этом подходе крылись немалые риски, но выгоды оказались более весомыми. На открытом пространстве проще было создавать с нуля квартальную структуру, строя не просто дома, но полноценную жилую среду. В результате выкупленные компанией земельные участки в нескольких пригородных поселках превратились через несколько лет в самые динамично развивающиеся районы большого Петербурга.

А названия самих поселков Кудрово и Мурино теперь тоже известны практически всем россиянам, да и многим жителям других стран. Более того, теперь это не поселки – а признанные города, причем лидирующие как по темпам притока населения, так и по качеству городской инфраструктуры.

Образ жизни вместо четырех стен

Однако и этого новаторам из «Евроинвеста» было недостаточно. В последние годы они внедрили еще один новый подход, причем на самом фундаментальном уровне – концептуальном осмыслении предложения жилья.

Компания отказалась, по сути, от продажи квартир. То есть номинально продаются именно они, но на самом деле покупателям предлагается нечто большее: возможность получить вместе с квадратными метрами еще и определенный стандарт жизни, отнюдь не ограничивающийся площадью собственной квартиры.

Новый подход назвали термином 3ID. Тройка неслучайна, она обозначает сочетание трех факторов. Среди них - максимально активное использование современных технологий, в том числе относящихся к категории «умного дома», перевод всех коммунальных сервисов на смартфон пользователя. Вплоть до возможности в онлайн-режиме получать данные о показаниях счетчиков.

Но более заметным пунктом в тройке является приоритет общественных пространств. В каждом жилом комплексе, возведенном в рамках 3ID их по-настоящему много, и все они продуманы очень детально. Детские площадки и комнаты досуга для детей, конференц-румы и коворкинги для работающих взрослых, лаунж-зоны и зеленые островки для отдыха и релаксации вместе создают ту самую среду, которая позволяет «вытащить» людей из квартир, и дать им возможность почувствовать себя дома и на общей территории.

Третьим же компонентом является клубный формат общения, который застройщик предлагает своим покупателям. Каждый из них, получая ключи, одновременно становится и членом закрытого клуба, и приобретает право посещать клубные мероприятия, которые регулярно организует управляющая компания. Их спектр широк – проводятся мастер-классы, кинопоказы, лекции в TED-формате, причем как онлайн, так и вживую. Приятным дополнением служат и скидки, предлагаемые магазинами и сервисными предприятиями на территории ЖК. А учитывая, что клуб закрытый и доступа к нему у посторонних быть не может по определению, это становится и важным ответом на вопрос о безопасности досуга.

Предложенный в рамках 3ID подход уже выстрелил. О последних предложениях компании на рынке жилья говорят как о бизнес-классе по цене комфорта. А саму компанию регулярно включают в число не просто самых активных застройщиков северо-запада, но и в короткий список самых качественных и ответственных. Например, в нынешнем году Союз строительных объединений и организаций Ленинградской области по итогам проведенного конкурса назвал «Евроинвест» лидером по клиентоориентированности.

ВРЕЗКА:

Промежуточные результаты работы ИК «Евроинвест» на девелоперском рынке:

•  28 лет на рынке комплексного развития территорий и земельных участков

• 0 просрочек по сдаче объектов

• 2 года – максимальный срок от момента вывода проекта до передачи ключей

•  700 га – площадь земельных участков, находящихся в собственности группы Euroinvest

Социальное участие как билет в будущее

Сейчас «Евроинвест» столь же мягко, сколь и настойчиво, продолжает менять границы установленных в отрасли правил. Главное из изменений, над которыми работает Березин, касается роли девелоперов в развитии города.

По мнению владельца холдинга, сегодня застройщик не может концентрироваться на одном лишь строительстве на продажу и извлечении выгоды. Нужно смотреть вперед, и вкладываться в развитие города в целом, поскольку именно это способно в стратегической перспективе обеспечить благополучное будущее и самим игрокам рынка.

Этот подход «Евроинвест» реализует в том числе через проактивное участие в строительстве социально-значимых объектов. Школам и детским садам в зоне активности холдинга уделяется особое внимание – их строят максимально качественно и, как правило, с опережением сроков.

Берется холдинг и за более крупные инфраструктурные проекты – например, несколько лет назад силами компании была построена крупная транспортная развязка, обеспечившая надежные и удобные коммуникации между Мурино и кольцевой автодорогой, опоясывающей Санкт-Петербург. После ее сдачи в эксплуатацию проблема автомобильных пробок в этой части дорожной сети агромерации существенно снизилась.

А в нынешнем году холдинг еще выше поднял эту планку, заявив о полномасштабном выходе на рынок образовательных услуг: «Евроинвест» планирует начать строительство за счет собственных средств полноценного учебного заведения – лицея для одаренных детей. Под проект уже найден участок на берегу одного из городских озер, а сам комплекс лицея превратится в настоящий кампус, где, помимо учебных корпусов, будут расположены жилые здания, спортивный комплекс, творческие пространства и научные лаборатории. Включит в свою зону ответственности холдинг и оплату труда педагогов будущего учебного заведения, причем их подбор уже начат.

«Сейчас в мире происходит четвертая промышленная революция. Все старые истории, когда были важны рынки, потом сырье, отходят на второй план. Сейчас, собственно говоря, важны мозги, и именно там, где они концентрируются, будет прорыв. Именно это на сегодняшний день представляет ценность, именно мозги в обозримой перспективе станут ключевой компетенцией любого успешного проекта, поэтому и инвестировать имеет смысл в них», - так обосновывает это решение Андрей Березин.

Несомненно, опыт бизнеса на Кипре существенно отличается от такового в России. Но можно сказать с уверенностью, что заимствовав хотя бы часть перечисленных выше подходов у российских коллег, киприотские застройщики могли бы ускорить и сделать более гармоничным развитие всего строительного комплекса республики.

Справочно:

Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде. В 1990 году с отличием окончил Ленинградский механический институт им. Устинова по специальности «Инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов».

В 1993 году участвовал в создании Северо-Западной рыбопромышленной компании.

В 1995 году с Юрием Васильевым создал инвестиционную компанию «Евроинвест», с тех пор — председатель ее правления.

На сегодняшний день «Евроинвест» представляет собой многопрофильный холдинг, в структуру которого входят компании и проекты из различных секторов экономики.

Одно из направлений работы «Евроинвеста» — правовое и инженерно-техническое обеспечение развития земельных участков и территорий в Санкт-Петербурге, Ленобласти и других регионах.

В конце 2017 года в структуре группы «Евроинвест» создано собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.

Относительно новым направлением для «Евроинвеста» стал агропромышленный сектор. Агрокластер «Красное знамя» в Псковской области специализируется на производстве зерновой и кормовой базы для животноводства.

В мае 2017 года руководителями ИК «Евроинвест» учрежден венчурный фонд Euro Venture первоначальным объемом € 10 млн. Приоритетными направлениями инвестирования являются инновационные разработки в научно-технической сфере, а также проекты в сфере креативной индустрии.

Фото 1: Волокита с выдачей разрешительных документов замедляет развитие кипрской строительной отрасли. Фото: https://estateofcyprus.ru

Фото 2: Главная репутационная черта «Евроинвеста» - строительство с соблюдением сроков. Это касается и домов, и детсадов, и дорожных развязок. Фото: https://Lenobl.ru