Начало в № 32 Редакция «НГК» сознательно решила задать руководителю Управления Росреестра простейшие вопросы земельного права. Те, кто сумеют ответить на них самостоятельно, лишний раз смогут проверить свои знания в этой области. Тем, кто впервые об э
993
Начало в № 32
Редакция "НГК" сознательно решила задать руководителю Управления Росреестра простейшие вопросы земельного права. Те, кто сумеют ответить на них самостоятельно, лишний раз смогут проверить свои знания в этой области. Тем, кто впервые об этом слышит, рекомендуем ответы запомнить, или, как минимум, сохранить вырезку из газеты.
"НГК": Виктор Викторович, расскажите, пожалуйста, в этом выпуске об изменениях, которые коснулись приватизации земельных участков.
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: В настоящее время государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество. Для приобретения в порядке приватизации муниципального или государственного имущества необходимо обратиться в уполномоченный орган собственника данного имущества.
"НГК": Как определяется цена выкупа?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Цена выкупа строго определяется законодательством.
В частности, собственники зданий и строений приобретают земельные участки по ставке от пяти до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Цена выкупа регламентируется статьей 2 ФЗ
"О введение в действие Земельного кодекса РФ" № 1Э7-ФЗ от 25.10.2001г.
"НГК": Куда следует обращаться гражданам, если они желают отказаться от земельного участка, ведь такие случаи встречаются?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Условия и порядок отказа от права собственности на земельный участок регламентируется статьей 53 Земельного кодекса РФ, а также статьей 30.2. федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С целью отказа от права собственности заявитель может обратиться в многофункциональные центры к сотрудникам Росреестра по Краснодарскому краю.
"НГК": На что следует обращать внимание участникам долевого строительства при заключении договора с застройщиком?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: В соответствии со статьей 3 ФЗ № 214- от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома либо договора аренды, договора субаренды земельного участка.
Что касается прав инвесторов, а также дольщиков на земельные участки, предоставленные для строительства, то основным правом лиц, не осуществляющих строительство, но вкладывающих в него свои средства, является право залога. Так, Законом о долевом строительстве (ст. 13) предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок.
"НГК": Закон предусматривает изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения. В каких случаях могут изыматься участки?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Причиной изъятия земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с таким производством деятельности может послужить его неиспользование в течение трех и более лет подряд (ст. 284 ГК РФ, п. 4 ст. 6 Федерального закона № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). (В этот период не включается время, необходимое для освоения участка (не более двух лет), а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.) Признаки неиспользования земельных участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369.
Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 Гражданского кодекса РФ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.
Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка только в судебном порядке.
"НГК": Каковы критерии признания строения самовольным?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Понятие самовольной постройки дано в Гражданском кодексе Российской Федерации. А именно, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
"НГК": Кто наделен правом потребовать снести самовольно построенный объект?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Правом требовать сноса самовольной постройки обладают: собственник, пользователь, законный владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки, а также представители органов государственной власти в целях защиты публичных интересов.
Необходимо обратить внимание, что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.
"НГК": Каков алгоритм предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется после проведения работ по их формированию как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах, (ст. 30 Земельный кодекс РФ)
В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка.
Процедура выбора земельного участка предусматривает, в том числе, обязанность органов местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
"НГК": Куда следует обращаться за получением разрешительной документации на строительство?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Разрешение на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ, а именно 51 статьей.
Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр. К указанному заявлению прилагаются установленный законом перечень документов.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
"НГК": В каких случаях объект недвижимости подлежит кадастровому учету?
В.КОЛОДЯЖНЫЙ: Государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
За осуществление государственного кадастрового учета государственная пошлина не взимается. Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007г. №221-ФЗ, постановка на кадастровый учет объекта недвижимости осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с названным Федеральным законом для осуществления такого учета документов.
Формы заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011г. №529 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества". Для подачи такого заявления заинтересованное лицо вправе обратиться в орган кадастрового учета, как по местонахождению земельного участка (в районные отделы учреждения), так и в отделы обеспечения ведения кадастра объектов недвижимости учреждения в г. Краснодаре (ул.Сормовская, 3, ул. Тургенева, д. 189/6, ул. Стасова-Сормовская, 178-180/1/Ш, ул. Леваневского, 174 и проспект Чекистов, 37, ул. им. Александра Покрышкина, 34).
С заявлением необходимо предоставить межевой план, который должен быть оформлен в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 №412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" или технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части)
Межевой план и технический план, как результат кадастровых работ, изготавливается кадастровым инженером.
В качестве документа, устанавливающего разрешенное использование земельного участка, а также категорию земель, к которой он относится, заявителем должна быть представлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, утвержденная органом местного самоуправления.
"НГК": Зачастую кадастровая и рыночная стоимость земельных участков не совпадает. Что делать гражданам в таких случаях?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Оспаривание актов об утверждении кадастровой оценки земель встречается достаточно часто.
Для целей налогообложения, расчета арендной платы за земельные участки и в иных случаях, установленных законодательством, применяется кадастровая стоимость земельного участка.
В целях оптимизации земельных платежей малого и среднего бизнеса, а также физических лиц Федеральным законом от 22.07.2010г. №167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и иные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в п.З ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, а также в Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"1.
В соответствии со ст.24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю приказом Росреестра от 19.12.2011г. №П/512 в течение шести месяцев со дня их внесения в государственный кадастр недвижимости или в арбитражном суде.
При этом на основании решения комиссии кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствующем отчете.
Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости с приложением соответствующих документов.
Согласно ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости на основании соответствующего решения комиссии, используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.
"НГК": Что представляет из себя, так называемый упрощенный порядок оформления земельных участков?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: В настоящее время законодательством предусмотрен так называемый "упрощенный порядок" оформления прав граждан на земельные участки, позволяющий без каких-либо дополнительных решений о предоставлении зарегистрировать сразу право собственности, тем самым переоформить ограниченные вещные права. Однако, согласно статье 25.2 Закона о регистрации №122-ФЗ, такой упрощенный порядок применим только в отношении земельных участков, предоставленных гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такие земельные участки являются следующие документы:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшем в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшем в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок и изданный в установленном законом порядке.
Что касается гарантий собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, то исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений (данная правовая норма содержится в статье 36 Земельного кодекса).
Если иное не установлено федеральными законами, для приобретения прав на земельный участок такие граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
"НГК": Будем надеяться, что те, кто внимательно знакомился с тремя выпусками нашего "Земельного букваря", получили необходимый минимум знаний о современном земельном праве. Благодарим Вас, Виктор Викторович, за исчерпывающие ответы и оперативность.
Записала
Светлана СВЕТЛОВА
1. К вопросу "Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков часто не совпадает. Что делать гражданам в таких случаях?" после слов " применяется кадастровая стоимость земельного участка" добавить:
Рыночная стоимость земельных участков находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке. Как показывает практика, в одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других — наоборот.
