Знать надо!

Интервью с руководителем департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрием Рысиным

«НГК»: Юрий Владимирович, Краснодарский край – это, прежде всего, курорт, поэтому жители края нередко сталкиваются с тем, что земельные участки, отнесенные к разным категориям земель, оказываются ограниченными в обороте. Разъясните, пожалуйста, нашим читателям, какие земли на территории региона подпадают под ограничения?

Ю.В.Рысин: На территории Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда и земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что именно земельное законодательство устанавливает пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Пунктами 2 и 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений.

«НГК»: Какие земли или земельные участки, вообще, изъяты из оборота, и в отношении каких оборот ограничен?

Ю.В. Рысин: Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения их оборота, Земельный кодекс делит на два вида. К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут быть приватизированы и не могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не могут быть переданы в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами. Из оборота изъяты земельные участки, на которых находятся различные объекты, находящиеся в федеральной собственности. Полностью изъяты из оборота земли государственных природных заповедников; национальных парков; земли и другие природные ресурсы, предоставленные для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации и других войск, воинских формирований и органов, находящихся в федеральной собственности и т.д. К землям, ограниченным в обороте, относятся земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, перечень которых содержится в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом и федеральными законами. Однако конкретный перечень этих ограничений не должен выходить за пределы установленных законодательством для различных категорий земель.

«НГК»: Мы часто используем такое понятие: «особо охраняемые природные территории». Что это за территории, и  какие ограничения действуют в этой сфере?

Ю.В. Рысин: К землям особо охраняемых природных территорий (ООПТ), в соответствии с пунктом 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся земли: особо охраняемых природных территорий природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения; иные особо ценные земли – в соответствии с кодексом и федеральными законами. Система ООПТ Краснодарского края включает в себя особо охраняемые природные территории различных категорий (государственные природные заповедники, национальные парки, природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады); водно-болотные угодья; лечебно-оздоровительные местности и курорты.

Общее количество ООПТ, расположенных в границах Краснодарского края, по состоянию на 1 января 2017 года, – 376, это 10,7 % от общей площади края. С точки зрения ограничения оборотоспособности земли, ООПТ можно сгруппировать по следующим факторам. Во-первых, в них действует запрет на приватизацию (то есть запрет на совершение определенных юридических действий). Земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий отчуждению не подлежат. Во-вторых, имеются ограничения на совершения определенных юридических действий. К примеру, национальные парки имеют исключительное право приобретения земельных участков в границах государственных заповедников и национальных парков. Соответственно, собственники могут продать свои участки только одному единственному субъекту правоотношений, который прямо указан в законе. В-третьих, существует запрет на формирование в границах ООПТ федерального значения земельных участков для предоставления садоводческих и дачных участков; строительства автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительства и эксплуатации промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельности в соответствии с федеральными законами; движения и стоянки механических транспортных средств, не связанных с функционированием ООПТ, прогона скота вне автомобильных дорог; иных видов деятельности, которые запрещены федеральными законами.

Помимо земельных участков, Земельный кодекс Российской Федерации

относит к ограниченным в обороте и зоны санитарной охраны, не являющихся земельными участками. Например, земельные участки, расположенные в первом и во втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ограничены в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.

Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для земельных участков особого правового режима.

«НГК»: Кто ведет учет земель, в том числе – и земель, ограниченных в обороте?

Ю.В. Рысин: На территории Краснодарского края функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, включая земли и земельные участки, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных, осуществляет управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае установления или изменения границ территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий и особо охраняемых природных территорий, а также прекращения их существования, – федеральный орган исполнительной власти, высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении границ зон или о прекращении существования таких зон, направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении об установлении или изменении границ таких зон, в том числе – их наименование и содержание ограничений использования объектов недвижимости в их границах, или сведения, содержащиеся в решении о прекращении существования зоны.

Функции по разработке схем развития, размещения особо охраняемых природных территорий Краснодарского края и предложений по созданию и функциональному зонированию ООПТ регионального значения, их наименованию, категории, границам, площади, режиму особой охраны, функциональному зонированию, разработке положений об этих территориях и согласование их с заинтересованными органами, а также – разработке предложения по снятию правового статуса особо охраняемой природной территории регионального значения, ведению государственного кадастра особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения относятся к полномочиям министерства природных ресурсов Краснодарского края.

Разработка проектов округов санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, имеющих региональное значение, и установление их границ и режимов, совместно с заинтересованными организациями, ведомствами и органами местного самоуправления относятся к полномочиям министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края.

Ограничения в обороте установлены также в отношении земельных участков, которые заняты объектами культурного наследия. Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и нормативным актом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2008 года №315, регулируется режим землепользования в границах объектов культурного наследия.

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включаются в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, который ведется на территории края соответствующим уполномоченным органом.

Ограниченные в обороте земельные участки лесного фонда, в пределах которых расположены водные объекты, находятся в государственной или муниципальной собственности.

Определение иных видов земельных участков, ограниченных в обороте, можно подробнее рассмотреть в статьях 90-92 Земельного кодекса Российской Федерации.

Границы земель, ограниченных в обороте, отображаются в градостроительной документации.

Беседовала Татьяна ГУСЕЛЬНИКОВА