Андрей Алексеенко: Процесс появления новых обманутых дольщиков на Кубани практически остановлен

«НГК»: Андрей Анатольевич, в начале нашего разговора давайте напомним читателям, какие законы в 2020 году регламентировали деятельность в сфере строительства? Произошли какие-либо изменения в законодательстве?

Алексеенко А. А.: Какие-то изменения происходят постоянно. Это связано с тем, что те или иные законы появляются на определённом временном отрезке, и они призваны решить конкретные задачи. Затем происходит процесс адаптации, скажем так, не самых честных представителей общества к этой нормативно-правовой базе. Изобретаются новые способы, как обойти законодательные ограничения. И приходится дорабатывать действующее законодательство, реагировать на подобные процессы. Так произошло и с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот закон является основным нормативным документом, регулирующим деятельность при привлечении средств участников долевого строительства. Законодательными актами, поправками в него не так давно были внесены существенные изменения в части требований, предъявляемых к застройщикам. Это проведение проверок на соответствие застройщика требованиям 214-ФЗ, проверка проектных деклараций и изменений в них, обязанности по направлению информации о нарушениях требований 214-ФЗ в Росреестр, контроль за размещением информации в Единую информационную систему жилищного строительства, формирование единого реестра проблемных объектов и так далее.

В своё время 214-ФЗ был очень хорошо отработан, он выполнил свою функцию в части невозможности двойных продаж. Собственно, это и была его основная функция при появлении. Но данный закон изначально не гарантировал, да и задачи такой не стояло, именно своевременное завершение строительство объекта. 214-ФЗ изначально принимался под гарантию того, что гражданин приобретает жилое помещение и будет его единственным собственником. Помните, когда был вал – двойные, тройные продажи? В тот момент и появился 214-ФЗ, и с проблемой двойных продаж он справился на ура. Тогда это был прорыв, во всех субъектах РФ удалось полностью выправить ситуацию. Но, к сожалению, 214-ФЗ в полной мере не урегулировал взаимоотношения застройщика и дольщика, не обеспечил обязательств по срокам строительства, по гарантиям застройщика и так далее.

Впоследствии, когда уже эти вопросы встали очень остро, произошла очередная волна доработок и изменений. В 2019 году началась, по сути, новая эпоха в жилищном строительстве, возникла совсем иная система привлечения средств граждан – это эскроу-счета, проектное финансирование. Это было сделано как раз с учётом всех имевшихся реалий: нецелевого использования средств застройщиками, отсутствие хотя бы каких-то гарантий возврата у дольщиков. А главное, не было понимания по конкретным срокам завершения объектов. Сейчас в этих вопросах полная прозрачность.

На переходном этапе, когда всё это внедрялось, были значительные сложности субъективного характера, поскольку застройщики не имели необходимого опыта и навыков для работы с банками, и, к сожалению, банки тоже в тот момент не были готовы к переходу на новую систему взаимоотношений как с застройщиками, так и с покупателями. Благодаря совместной работе, я считаю, здесь и банковский сектор хорошо поработал, и администрации всех уровней, и отраслевые органы исполнительной власти, в итоге удалось безболезненно и достаточно быстро перейти на новые рельсы. Изменения, которые были внесены в федеральное законодательство, на сегодняшний день полностью защищают права участников долевого строительства и гарантируют сохранность и возвратность их средств.   

«НГК»: Нет предела совершенству. Как практик вы наверняка видите новые правовые пробелы в законодательстве. Может быть, законодатель чего-то ещё не учёл? Ведь жизнь зачастую опережает законотворчество.

Алексеенко А. А.: Не в законодательстве дело, а в том, что условия жилищного строительства в стране разные. Есть регионы-лидеры, к которым относится Краснодарский край, наш регион – третий в стране по вводу жилья, мы первые в ЮФО, соответственно, и показатели по проблемным объектам, если брать только цифры, у нас довольно высокие. Но мы понимаем специфику наших проблем, зачастую сейчас работаем уже на опережение, всячески купируя процесс появления новых долгостроев и обманутых дольщиков. Есть регионы, где наши проблемы нетипичны, у них своя специфика. Есть субъекты, где вообще всего несколько десятков проблемных долгостроев. Но там и объёмы ввода жилья совсем иные, и рынок не такой ёмкий. А потому порой им решить свои задачи бывает сложнее, чем нам. И наш опыт им точно не подойдёт. Здесь важно, чтобы регионы активнее выступали с собственными инициативами, опираясь на свои реалии.

Применительно для Краснодарского края можно говорить о возможности более гибкой работы банковской системы. Сегодня, кстати, эти изменения банками принимаются. Речь о том, чтобы в комплекс затрат, а это не только строительство самого жилого дома и необходимой для эксплуатации жилого дома инфраструктуры, входили и социальные объекты – школы и детские сады, поликлиники, центры творчества и так далее. В Краснодарском крае очень остро стоит этот вопрос, губернатор не раз на этом акцентировал внимание. В крае стоит задача эту проблему урегулировать. Должен сказать, что у банков уже появилось понимание того, что в условиях проектного финансирования необходимо в затратную часть включать и те расходы, которые застройщик понесёт при строительстве социальных объектов. Таким образом застройщик сможет комплексно обеспечивать свою застройку не только инженерной инфраструктурой, детскими и спортивными площадками, но и социальными объектами.    

«НГК»: Насколько сократился список проблемных объектов и количество так называемых обманутых дольщиков за прошлый год? Давайте ещё раз назовём объекты, которые были завершены в ушедшем году?

Алексеенко А. А.: В 2020 году восстановлены права граждан в более 100 проблемных объектах, это свыше 1,3 млн кв. м, почти 14 тысяч квартир. Из этого объёма 61 литер уже введён в эксплуатацию. По остальным идут завершающие процедуры, связанные с процессом оформления прав собственников. Строительно-монтажные работы на всех этих объектах полностью завершены.

Какие знаковые объекты… Безусловно, это дольщики ЖК «Гарантия на Карякина», которые ждали свои квартиры более 15 лет. Ещё по ряду объектов в прошлом году граждане получили ключи – это объекты обанкротившегося застройщика ООО «Новер»: ЖК «Южный» и ЖК «Валентина», ЖК «Крылья» бывшего застройщика ООО «Таурас-96», ЖК «Фреш» литер 1, ЖК «Армада» литер 16.2, ЖК «Речной бриз», ЖК «Алтайский», ЖК «Территория счастья». Ещё по восьми долгостроям в прошлом году было принято решение о выплате компенсации Федеральным Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Для сравнения напомню, что в 2019 году завершено строительство 51-го проблемного объекта – 722,5 тыс кв. м, 10,6 тыс квартир. То есть динамика у нас очень хорошая.

«НГК»: Появились ли новые проблемные объекты, срок сдачи которых превысил 6 месяцев? Увеличивались ли сроки сдачи из-за пандемии?

Алексеенко А. А.: После снятия моратория на включение объектов в реестр проблемных, в крае ещё 18 объектов с 1 января 2021 года включены в ЕРПО в связи с нарушением срока сдачи более чем на 6 месяцев. Конечно, пандемия в определённой степени создала проблемы. Строительная отрасль претерпела определённые сложности, но отрасль выстояла, никаких существенных проблем в сфере жилищного строительства края из-за пандемии не было, мы в принципе выполнили план, 119 объектов достроили. Но немного задержались с оформлением документации. Дело в том, что в некоторых случаях судебные инстанции тоже участвуют в оформлении. Кто-то свои права восстанавливает через суд и так далее. Если фирмы-застройщика нет, не хватает какой-то документации, которая необходима для административного ввода в эксплуатацию, то применяется судебный порядок ввода в эксплуатацию. Думаю, что до конца первого квартала мы подтянем вопросы юридического и документарного характера. И собственники квартир наконец-то смогут отпраздновать долгожданное новоселье.

Те дома, которые сейчас временно попали в единый реестр проблемных объектов, находятся в высокой степени готовности. Сроки их сдачи вызваны внешними причинами – это задержки поставок оборудования в связи с карантинными ограничениями в прошлом году, каких-то заказных позиций, которые производятся за пределами региона. Что-то вовремя не привезли из-за рубежа, какие-то, например, конструктивные элементы фасада и так далее. Следует заметить, что штрафные санкции в этот период не накладывались. Наши строительные компании проявили себя с самой лучшей стороны. Многие сумели наверстать потерянное из-за этих задержек время и сдать свои дома вовремя. Кто-то сделает это в самое ближайшее время.

«НГК»: А санкции в отношении России как-то отразились на поставках?

Алексеенко А. А.: Нет. То, что сейчас ввозится из-за рубежа, не попадает под санкции. А большинство необходимых материалов и оборудования давно научились делать российские компании.  

«НГК»: Когда началась пандемия, гастарбайтеров из других стран отправили домой. Откуда брали рабочую силу, ведь стройки не встали?

Алексеенко А. А.: Оказалось, что в России тоже есть люди рабочих специальностей, есть строительные бригады, которые готовы работать.

«НГК»: Выходит, мы и без них можем в принципе обходиться?

Алексеенко А. А.: К сожалению, на сто процентов пока нет. Потому что тот объём, который сегодня существует, требует огромного числа квалифицированной рабочей силы, людей, которые непосредственно работают на строительных объектах. Их надо очень много. Краснодарский край при нашем объёме строительства не может пока в полной мере обеспечить себя рабочей силой. Необходимы и узкие специалисты, которых в крае пока нет. Делаю акцент на слове «пока», потому что уверен, что собственные специалисты высокой квалификации у нас появятся в скором времени.   

«НГК»: Какой город (муниципалитет), на Ваш взгляд, остаётся самым проблемным после Краснодара по количеству обманутых дольщиков?

Алексеенко А. А.: У нас всё традиционно. Вторым муниципалитетом по количеству проблемных объектов является город Сочи, далее Новороссийск, в меньшей степени Анапа и так далее. На территории Сочи 41 застройщик строит 160 объектов, из них по 80 объектам строительства допущены нарушения срока исполнения обязательств по договорам, а это 686 тыс. кв. м, 7,1 тыс. квартир, 6,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве.

«НГК»: Новые муниципалитеты в этом списке появились?

Алексеенко А.А.: Нет, наоборот, убавились. В Армавире проблемы урегулировались, в Динской, в Кореновске. Думаю, в ближайший год Славянский район, я надеюсь, уйдёт из списка.

«НГК»: Какое место занимает сегодня Краснодарский край в целом по стране по количеству обманутых дольщиков?

Алексеенко А. А.: Это интересный вопрос. Вам, понятно, необходимы цифры. Если судить только по количеству проблемных объектов, то Краснодарский край по-прежнему занимает 2-е место в России.

Но не всё так просто. Давайте даже возьмём методику подсчёта проблемных объектов, которая начиная с 2017 года трижды менялась. Сначала считали «жилыми комплексами», и это была одна цифра. Потом были «жилые дома», и цифра резко увеличилась. А потом стали считать все объекты недвижимости, которые есть в проекте, по которому ведётся долевое строительство, в том числе нежилые объекты, включая, к примеру, трансформаторные подстанции, магазины и многоуровневые парковки, которые есть на территории комплексов. Кто-то очень любит «играть» этими цифрами, показывая какой «ужас» царит в нашей строительной сфере: «Вот видите, в 2017-м было столько, а в 2019-м стало уже столько…» Это всё хорошо действует на аудиторию, которая не понимает реальную ситуацию. Но цифры их шокируют.

Теперь давайте вернемся к цифрам. Как я сказал чуть раньше, наше количество проблемных объектов напрямую связано с тем, что Краснодарский край прочно входит в тройку лидеров в стране по объёмам и темпу ввода жилья. На сегодняшний момент нам необходимо восстановить права граждан по 248 проблемным объектам. Если вы посмотрите на итоги нашей работы в этом направлении за 2 предыдущих года, то получите такую же цифру. Сейчас по темпам ввода проблемных объектов мы также входим в число лучших в России.

Для обеспечения условий завершения строительства проблемных объектов во взаимодействии с Федеральным Фондом на территории Краснодарского края одним из первых был создан Региональный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. За 2019-2020 годы Федеральным Фондом приняты решения по 33-м объектам, из которых 25 объектов достроены при непосредственном участии Регионального Фонда, а также непубличного акционерного общества «Региональная Строительная Компания Краснодарского края» (НАО «РСК»), основной задачей которой является непосредственная достройка проблемных объектов.

Создание данного общества является пилотным проектом, завершение строительства проблемных объектов будет осуществляться непосредственно государственной компанией. На сегодняшний момент аналогов данного проекта в России не существует. Это к вопросу о региональном опыте решения проблем. Кроме того, Федеральным Фондом уже осуществлены выплаты более пятистам человек. Сумма выплат составила 1,4 млрд рублей.

Мы планомерно идём к нашим целевым показателям и работаем над их достижением. В настоящее время администрацией Краснодарского края направлено на рассмотрение в Федеральный Фонд ещё 38 объектов для принятия решений на заседаниях наблюдательного совета.

То есть сегодня мы используем весь арсенал имеющихся механизмов решения проблемы обманутых дольщиков на территории края. И мы до конца 2023 года должны её полностью искоренить. Сейчас нам удалось взять под контроль процесс появления новых проблемных объектов. Мы резко сокращаем их количество. Но на решение столь масштабной проблемы требуется значительный промежуток времени. За год это не исправить.

«НГК»: Раз мы упомянули многоуровневые парковки, скажите, эта культура у нас в крае приживается? Пользуются ли они спросом? Наращивается ли количество таких объектов? Люди хотят вкладывать в это деньги или по старинке – «поставлю во дворе»?

Алексеенко А. А.: Чтобы эту проблему решить, необходимо создать условия. Ставить автомобиль на многоуровневый паркинг должно быть удобно, а оставлять его на улице возле дома – неудобно. Но этого нельзя сделать по щелчку. А для того, чтобы это было удобно, стоимость парковки, доли в парковке, должна автоматически включаться в стоимость квартиры. То есть, человек, покупая жилье, должен автоматически приобретать право на машино-место. Вообще, по-хорошему, многоуровневый паркинг должен быть такой же территорией общего пользования, как лифтовые холлы и так далее. Тогда человек, имея квартиру, заехал через шлагбаум и поставил машину на свободное место именно в паркинге, который является неотъемлемой частью его ЖК. И ему гарантировано там место, обезличенное, но оно есть. Тогда это будет удобно. Далее вопрос с проездами внутри домовой территории. Здесь, конечно, поработают архитекторы, посмотрят, как это будет вязаться с нормами, но они не должны быть такими, чтобы позволяли парковать автомобиль. Машин во дворах быть не должно. Должна быть возможность проезда, чтобы что-то подвезти, разгрузить для экстренных служб, высадить пассажира возле подъезда, но оставлять машину во дворе – это ненормально. Двор не для того, чтобы там отстаивались машины, он для того, чтобы там гуляли люди, играли дети. И отсутствие автотранспорта во дворах должно стать нормой, мы над этим работаем. Такие проекты есть и в Краснодаре, и в Сочи. А реализованными мы их увидим уже к концу будущего года.

«НГК»: Это вы говорите о жилье с паркингами бизнес-класса? Это дорогое жильё?

Алексеенко А. А.: К сожалению, у нас сегодня нет чётко закреплённой нормативной градации. Что такое бизнес-класс? По моему мнению, это однозначно подземный паркинг именно под домом, отсюда и стоимость будет у этого жилья. Собственник жилья в комплексе класса «бизнес» должен заехать в подземный паркинг, оставить там автомобиль, на лифте подняться на свой этаж и зайти к себе в квартиру. Однозначно, никакого автотранспорта во дворах таких комплексов не может быть, а двор должен быть оборудован всем необходимым. Плюс площадь квартир. Отсюда и классность квартир, премиум и так далее. Иногда очень смешно читать объявление: «Продаётся элитное жилье в 500-квартирном доме». У меня возникает вопрос: где вы столько элиты-то набрали? К сожалению, этих критериев нет, и не совсем это полномочия государства, но мы над этим вопросом задумываемся, чтобы понимать набор требований. Это нужно делать. Эконом-класс – это не значит плохо, это не значит, что во дворе разруха. Да, это, возможно, многоуровневый паркинг, а возможно отдельная открытая парковка, закон это не запрещает. Это иные площади жилых помещений, они меньше, это количество квартир. Вот отличия «эконома» от «бизнеса», но это не значит, что это жильё кратно хуже.

«НГК»: Андрей Анатольевич, не можем не задать вопрос, почему так некачественно строят для детей-сирот? Может, мало денег выделяют, и в рамках этого бюджета сложно приобрести нормальную квартиру? Может, стоит поднимать вопрос о том, чтобы добавили средств?

Алексеенко А. А.:  Государство выполняет свою обязанность по обеспечению жильём граждан из числа детей-сирот. Мы ежегодно приобретаем и предоставляем достаточно большое количество квартир. Муниципалитеты не строят, они приобретают. Да, мы сами видим, что идёт динамика роста цен на строительство. Металл только в два раза подпрыгнул. А это один из основных факторов увеличения стоимости. Конечно, нужно пересматривать размер субсидий. Мы постоянно мониторим себестоимость квадратного метра и доводим эту информацию до профильного министерства РФ. Понятно, что нельзя в Краснодарском крае за 36 тыс. руб. за квадратный метр купить жильё для детей-сирот. В городе Краснодаре это уже невозможно. Тем более в городах на Черноморском побережье. Но квартирами с необходимым набором услуг, качественным жильём, государство обеспечить сирот обязано. Возможно, где-то на местах есть определённые недоработки в этом вопросе, но мы следим за всеми инцидентами, поправляем, если где-то кто-то пытается исполнять закон как-то по-своему.

«НГК»: Есть ли уже дорожная карта на 2021 год по сдаче долгостроев, и как она выглядит?

Алексеенко А. А.: Есть план-график на 2021 год. Он размещён на официальном сайте департамента по надзору в строительной сфере. Мы расписываем по каждому объекту, ставим ориентировочные даты, и на заседаниях межведомственной комиссии смотрим динамику по объекту.  Если объект не укладывается в промежуточные сроки, то разбираем в чём причины, где надо ускориться.

Скажу, что в наступившем году необходимо завершить начатое строительство и восстановить права граждан 83 проблемных объектов площадью 1,1 миллиона квадратных метров, 13 тысяч квартир.

«НГК»: Расскажите о работе межведомственной комиссии?

Алексеенко А. А.: Каждые две недели она проходит либо в администрации Краснодарского края, либо в прокуратуре. Я в ней участвую как заместитель председателя. В её составе – прокуратура, следственный комитет, полиция, служба судебных приставов, Росреестр, руководители органов исполнительной власти, представители муниципалитетов. Повестку формирует департамент строительного надзора, они ответственные за график, за эту работу, порядка 7-10 вопросов рассматриваются на каждом заседании. Приглашаем и дольщиков, чьи объекты рассматриваем, они участвуют в работе МВК по видеосвязи из муниципалитетов.

Кроме того, на регулярной основе проводятся совещания с участием заинтересованных структурных подразделений муниципалитетов края, на территории которых находятся проблемные объекты, застройщиков, подрядных организаций, дольщиков, коммунальных служб. На данных совещаниях обсуждаются проблемные вопросы, возникающие в ходе строительства объектов, прорабатываются возможные пути их решения.

«НГК»: Пришли ли новые строительные компании на рынок Кубани, и по каким правилам новые девелоперы работают?

Алексеенко А. А.: Правила определены законодательством, мы никакой отсебятины не выдумываем. У нас в крае представлены все крупные строительные компании федерального уровня «МСК», «ПИК» и другие.

«НГК»: Впечатление, что девелоперы предпочитают побережье?

Алексеенко А. А.: Сейчас принимаются генпланы, и по ним федералам проще работать. Раньше для них Черноморское побережье было тёмным лесом. Но надо сказать, что курортные территории априори не подразумевают под собой наличие огромных спальных районов. Застройщики должны чётко для себя понимать, что каждый их объект должен быть обеспечен социальной и инженерной инфраструктурой. Это помимо того, что всё должно быть в соответствие с нормативами. Иначе ничего не получится.  

«НГК»: Появились ли новые инструменты в работе с проблемными объектами?

Алексеенко А. А.: Прежде всего, это краевой закон № 3792-КЗ «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов». Благодаря этому закону по поручению губернатора край выделил субсидию, удалось завершить строительством пять проблемных жилищных комплексов. Это ЖК «Валентина», ЖК «Южный», ЖК «Алтайский», ЖК «Территория счастья» и ЖК «Форт Карасун» литер 3.2.

Как я уже сказал ранее, также у нас создан Региональный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он тесно сотрудничает с федеральным фондом, благодаря Правительству РФ и федеральному Фонду значительные средства выделяются краю на решение этих проблем.

Региональный Фонд – это еще один инструмент, который помогает решить проблему обманутых дольщиков в регионе. Фонд совместно с Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края формируют список объектов, которые передают на рассмотрение в федеральный Фонд. И там принимают решение об их дальнейшей судьбе: либо достраивать, либо выплачивать компенсации обманутым дольщикам.

После принятия решения о достройке проблемных объектов между Федеральным Фондом и Региональным фондом заключаются соглашения о финансировании мероприятий по завершению строительных объектов, которые определяют механизм взаимодействия между ними, порядок приёмки работ или документов на оплату и прочие вопросы.

Региональный Фонд создан для завершения строительства проблемных объектов. После перехода прав застройщика Фонд разрабатывает график производства работ.

Наблюдательный совет уже сейчас принял решение по 33 объектам незавершённого строительства из 42, в том числе:

– по 25 объектам – завершение строительства при непосредственном участии Регионального фонда (объекты ООО «ИСК «РАС» – ЖК «Парусная регата» и ЖК «Иван да Марья»; ООО «Стройметаллинвест» – ЖК «Жемчужина»; ООО «Контакт» –  ЖК «Снежная королева»; ООО «Радуга» – ЖК «Радуга», ООО «Юг-Стройка» ЖК «Луч», ЖК «Заря», «Мир», ООО «Модуль Инвест», ЖК «Анит- Сити») (4,0 тыс. квартир, 231,6 тыс. кв. м жилья).

– по 8 объектам принято решение об осуществлении выплат более 500 гражданам – участникам долевого строительства (объекты ООО «ИСК «РАС» – ЖК «Дом Романовых», ООО «ССМУ «Краснодар» – ЖК «Аметист», ЖК «Янтарь», ООО «Серебряные пруды» – ЖК «Воронцовский», ООО «Эталон Девелопмент» ЖК «Багратион»).

В настоящее время департамент по надзору в строительной сфере подготовил проект дополнительного соглашения. Сейчас он проходит процедуру согласования. В соглашение включены ещё 38 объектов. Таким образом, общее количество, находящихся на рассмотрении Федерального Фонда, составляет 74 объекта.

Говоря об инструментах, надо сказать и о появлении эскроу-счетов. Все эти инструменты заработали в полную силу, и процесс появления новых обманутых дольщиков в настоящий момент практически полностью остановлен.

«НГК»: Андрей Анатольевич, занимаясь этой проблемой Вы приобрели бесценный опыт антикризисного менеджера. Какой совет Вы могли бы дать покупателям квартир и застройщикам?

Алексеенко А. А.: Я бы посоветовал гражданам, которые планируют приобрести новое жильё в Краснодарском крае, и это самый безопасный способ, – покупать готовое жилье, введённое в эксплуатацию. Второе – приобретать у той компании, которая работает в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов. Там средства гарантированно защищены. Банк и государство гарантируют, что до 10 млн вернутся гражданину, что бы ни произошло. Это очень хорошая страховка. Как правило, банки, выступая регулятором, одновременно являются и партнерами застройщиков. Поэтому они настолько предметно и детально подходят к принятию решения, изучают условия рынка, среднюю стоимость квадратного метра, обоснованность затрат, указанной в документации, представленной застройщиком. Мало того, они контролируют его на всех этапах. Система становится полностью прозрачной. И проблемных объектов практически не может быть. Мы, конечно, не застрахованы полностью, это жизнь, может случиться всякое, но в то же время работа в этом ключе на 99% гарантирует, что объект будет завершён строительством. 

Что касается застройщиков, точнее, строителей, то мой и совет, даже пожелание, – строить красиво, качественно и в срок.

«НГК»: И в соответствии с законодательством…

Алексенко А. А.: А по-другому теперь и невозможно.