Как бороться с монополистами в сфере ЖКХ

История реформирования российского ЖКХ – это "война и мир" управляющих компаний и поставщиков коммунальных ресурсов — электроэнергии, воды и тепла. Ни сам Жилищный кодекс, ни выходившие следом законы и правительственные постановления, призванные так или иначе регулировать отношения между ними, даже к перемирию этих главных игроков на рынке жилищно-коммунальных услуг склонить не могли.
Представьте, что предприниматель произвел какой-то продукт. Естественно, его надо продать. Он находит продавца и говорит: "Раздай его, но только жителям города N. Через месяц собери с них деньги и принеси мне. Сам ни копейки из тех денег не вздумай взять!" Жители города N продукт разобрали, а расплачиваться не спешат: кто запамятовал, что должен; у кого денег не хватает – извиняются, мол, в следующем месяце заработаю и рассчитаюсь. Продавец – к предпринимателю: ты невыполнимую задачу поставил, не могу деньги собрать. Тот ему в ответ: "Обязан! Иначе я на тебя в суд подам". И подает, и суд встает на его сторону – предприниматель действовал по закону…
Вот так, образно, можно обрисовать отношения "жилищников" с "коммунальщиками". Важно отметить, что сферу ЖКХ необходимо разделить на две составляющие – коммунальщики (ресурсоснабжающие организации) и жилищники (управляющие компании).
И если обывателю неважно, где заканчивается сфера деятельности коммунальщиков и начинается зона ответственности жилищников, то профессионалы к такому делению относятся ревностно.
Давайте вместе разберемся в этом. Жилищные услуги – это то, что предоставляют собственникам домообслуживающие организации. В разных МКД это разные формы управления. Выбранные самими собственниками: управляющая компания, ТСЖ, ЖСК. Но все они необходимы для обслуживания общего имущества МКД, и с результатами их труда каждый собственник дома сталкивается ежедневно, выходя из своей квартиры утром и возвращаясь вечером домой. Чистота во дворах и подъездах, озеленение территории, порядок на детской площадке, исправность всего технологического оборудования дома, вовремя замененные лампочки в подъездах и много того, чего на первый взгляд и не видно.
Жилищные услуги это и расчеты и начисления в квитанциях, экономное и разумное расходование средств собственников и обязательный отчет о проведенных мероприятиях и затратах на их проведение. И все это только небольшой перечень обязанностей по выполнению, подчеркиваю, жилищных услуг.
На самом же деле, управляющие компании в сознании наших собственников отвечают у нас за всё, в том числе и за коммунальные услуги. И за едва теплые батареи, и за ржавую воду из крана, и на едва теплую вместо горячей.
В период всеобщей приватизации и передачи коммунальной отрасли в частные руки нас уверяли, что мы получим рачительного хозяина и качественные услуги. На самом же деле мы имеем то, что имеем. И если в случае исполнения жилищных услуг управляющие организации имеют возможность заменить недобросовестного подрядчика (лифтовую, мусороуборочную компания и др.) на более эффективную и с более низкой ценой, составить договор на взаимовыгодных условиях, то в случае с РСО это практически невозможно. Возьмем для примера договор, предлагаемый для подписания ОАО "АТЭК". Договор составлен таким образом, что за недопоставку тепловой энергии предъявить поставщику будет нечего, так как в договоре не оговариваются рабочие параметры, необходимые для качественного теплоснабжения МКД. Не прилагается также к договору и сводный температурный график подачи теплоэнергии в соответствии с температурой наружного воздуха, не указывается рабочее давление и т. д.
Оспорить такие договоры в одиночку практически невозможно, поэтому наша Корпорация будет объединять все претензии от управляющих организаций к ресурсоснабжающим организациям и выступать в интересах обеих сторон на уровне органов местного самоуправления либо в судебном порядке.
Задача коммунальщиков – продать услугу и получить средства, а задача управляющих компаний – качественно принять эту услугу. К тому же, тарифы по коммунальным услугам необходимо отделить от тарифов по жилищным услугам. Когда управляющих компаний еще не было, поставщики услуг сами свои ресурсы продавали потребителям. У них специально созданные службы этим занимались. Они, как минимум, зарплату этим службам платили. А сейчас, когда домообслуживающие организации в продавцов ресурсов превратили, и они, и законодатель словно забыли, что это – работа, а значит, за нее нужно платить.
Действительно, вроде всем понятно, что потребителями коммунальных услуг являются граждане, а не компании, занимающиеся управлением и содержанием дома. Сегодня, так определил Жилищный кодекс, управляющие компании заключают договоры на поставку коммунальных услуг в интересах собственников, контролируют их исполнение, аккумулируют на своих расчетных счетах коммунальные платежи, осуществляют расчеты с поставщиками электроэнергии, воды и тепла. Никакой новой продукции или иных благ от этой деятельности УК не появляется, а значит, нет и прибыли. Более того, выполняя, по сути, абонентскую функцию коммунальных предприятий (снятие показаний с узлов учета, сбор денежных средств, судебные тяжбы с должниками и т. д. и т. п.), управляющие компании несут убытки. Исходя из вышеизложенного, считаю, что давно возникла необходимость в заключении агентских договоров между УК и РСО, чтобы таким образом компенсировать часть затрат управляющих организаций, которые значительно облегчают работу РСО.
А тут еще появилось новое постановление Правительства (за №124 от 14.02.13). И вроде как раз о том – "О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг". Этим постановлением утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями. Не его ли все ждали?
Но, если 124-е Постановление дает управляющим организациям вроде какой-то шанс, чтобы заниматься своей работой и не отвечать деньгами жителей перед ресурсниками, то Постановление Правительства РФ № 354 полностью перечеркивает этот шанс. Там управленцев именуют исполнителями коммунальных услуг, и отвечать им придется уже как исполнителям.
Коммунальщики говорят: "Управ-ляющие компании должны работать с населением". А в наше время кто их пустит в квартиру, даже с участковым, чтобы ограничить подачу коммунальных услуг неплательщикам? Как с ними бороться? Придумали законы, но не продумали рычаги. И то, что пытаются подавать в суд, тоже неэффективно. В лучшем случае, должники оплачивают старые долги, а текущие не платят. Поэтому никогда 100-процентного сбора платежей не будет. В Постановлении Правительства РФ № 354 закреплено, что заключен ли договор энергопоставки или нет, уполномочили поставщики УК или не уполномочили быть исполнителями коммунальных услуг, по-любому, домообслуживающая организация будет исполнителями коммунальных услуг. Всё, круг замкнулся.
Данная проблема уже существует давно: на протяжении нескольких лет уровень собираемости платежей граждан в целом по стране составляет максимум 90 процентов. Несобранные средства "виснут" на балансе управляющих организаций, и это одна из причин их недолговечности. Кроме того, затраты на сбор платежей высоки, что провоцирует рост стоимости и жилищных услуг.
Весь негатив и возмущение населения по поводу новых нормативов и тарифов на коммунальные услуги (свет, тепло, вода) достаются УК, тому, кто делает начисления, а получатель платы – РСО – остаётся в стороне.
Договорные отношения между УК и коммунальщиками, заключенные до вступления в действие новых правил предоставления коммунальных услуг, позволяют РСО требовать с УК полную оплату за ресурсы. И при этом не имеет значения, сколько оплачено жителями, что, в свою очередь, накладывает финансовое обременение по дебиторской задолженности населения.
Ситуацию усугубляет кризис доверия населения к управляющим компаниям, который приобрел тревожные черты за последний год. За последние 12 месяцев несколько раз менялся порядок начисления за услуги ЖКХ, что приводило каждый раз к проявлению недовольства населения.
Начиная с сентября прошлого года четыре раза увеличивался тариф на услуги ЖКХ, менялись формулы начисления. Все это привело к тому, что население фактически перестало верить домообслуживающим организациям. Когда разносятся квитанции по квартирам, жильцы удивляются, ну почему именно так? Почему опять увеличение? Населению трудно доказать причины происходящего.
Существует еще одна большая проблемы, касающаяся большинства МКД, и заключается она в следующем: при введении МКД в эксплуатацию и первоначальном заключении договоров на поставку коммунальных услуг, к договору подписывается Акт разграничения балансовой принадлежности. А самом деле это мина замедленного действия, так как наружные сети фактически достаются "в нагрузку" управляющей организации. Такой Акт позволяет тепловикам начислять потери в уличных сетях, ремонт и обслуживание также ложатся на управляющую компанию, а значит, и на собственников.
Такая мина недавно "рванула" в ТСЖ "Тополек", где наружные сети пришли в негодность и несколько домов остались без тепла и горячей воды, а ремонт этих сетей, составляющий значительную сумму, полностью ложится на плечи собственников.
Ресурсоснабжающие организации Краснодарского края, города Краснодара, в частности, пока не спешат приводить договоры поставки коммунальных услуг в соответствие с действующим ныне законодательством. А зачем? Являясь, по сути, монополистами в этой сфере, ресурсники всяческими способами увиливают от изменения условий договоров порой 7-8-летней давности. Управляющие компании и ТСЖ заваливают корпорацию жалобами о том, что тот или иной поставщик услуг не подписывает ни дополнительных соглашений к договору, не предоставляет всех необходимых приложений к договору, которые должны являться его неотъемлемой частью.
В Краснодарскую краевую корпорацию жилищного самоуправления поступают многочисленные жалобы на действия и бездействия ресурсоснабжающих организаций. Те, кто пытался в одиночку бороться с монополистами, поняли, что это война "с ветряными мельницами", поэтому корпорация планирует добиваться всеми законными методами соблюдения ресурсоснабжающими организациями требований действующего законодательства.