Подвалы – народу!

Редакция "НГК" обращается к нашему коллеге журналисту, депутату Государственной Думы Хинштейну, оказывающему эффективную помощь краснодарским обманутым дольщикам с просьбой дать правовую оценку подвальной афере

О том, как собственников квартир с помощью судов лишают подвалов с коммуникациями.

У большинства новостроек краевой столицы есть своя, порою драматическая история. В нашем случае жителям дома 33/ 8 по ул. 40 лет Победы удалось только через суд доказать право собственности на свои квартиры. Страсти улеглись, но перипетии жильцов не закончились. Спустя несколько лет выяснилось, что застройщику удалось продать не только квартиры в этом доме, но и подвалы многоэтажки. Собственники дома оплатили их строительство, а теперь оплачивают их содержание. Биография этого дома с самого начала привлекла внимание краснодарской общественности. Участок, на котором стоит дом, принадлежал на праве бессрочного постоянного пользования Краснодарскому государственному университету культуры и искусств. В 2001 г. вуз заключил договор о долевом участии в строительстве многоэтажного дома с ЗАО СКФ "ДСК". Мы сознательно опустим освещение событий тех лет, скажем лишь то, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию и руководство ЗАО СКФ "ДСК" и Краснодарского государственного университета культуры и искусств сменилось. На смену легендарному Виталию Подшивалову пришла московская команда во главе со Светланой Позиной.
Берем не глядя…
Спустя год после сдачи дома в эксплуатацию, в 2009 году, в квартиру на 1-м этаже из подвального помещения полезли черви, опарыши. Председатель ТСЖ "Авангард" Сергей Климов, в управлении которого находится дом, обратился в фирму "ДСК", чтобы взять ключи от подвальных помещений. И каково было его удивление, когда в ответ он услышал, что у этих помещений есть собственники.
– Став в 2008 году председателем ТСЖ, я вообще об этом ничего не знал, да и предположить такого не мог. Изначально по проекту эти помещения назывались "техническим подпольем". Когда я забирал документы на дом у С.В. Позиной, в техническом паспорте, изготовленном краевым БТИ, была запись "подвал". Ее зачеркнули, оставили "цокольный этаж", потом, после получения экспертизы бюро "Плеяда", сотрудник БТИ зачеркнул и написал снова "подвал". Все исправления делал один и тот же сотрудник БТИ. Когда дом передавали в управление ТСЖ по акту приема-передачи, а это было 2 июня 2008 года, в документе была указана общая площадь нежилых помещений 1 364,12 квадратных метра, в которую входили, соответственно, и подвалы. Это все указанно и в техническом паспорте, – пояснил корреспонденту председатель ТСЖ.
В распоряжении редакции оказалось не только письмо жильцов дома с просьбой провести журналистское расследование, но и несколько документов, приложенных к письму и явно противоречащих друг другу. Так, в заключении "Крайгосэкспертизы" от 26.12.2003 г. говорится о том, что "техподполье будет использоваться только для прокладки инженерных коммуникаций". Эксперты Бюро независимой экспертизы ООО "Плеяды" в 2010 году также выдали заключение о том, что вышеуказанные помещения являются подвальными.
Участники тех событий отчетливо помнят, как в апреле 2007 года, уже при новом собственнике ДСК, на производственном совещании руководством была поставлена задача "проанализировать свободные подземные помещения, разработать предложения о способах их эффективного использования".
В техническом паспорте, выполненном краевым БТИ в 2007 году, спорные помещения значатся, как цокольный этаж, а в 2011году в этот же техпаспорт вносятся изменения, и с этого момента спорные помещения становятся подвалом, чем они и являются по сути. Поначалу могло показаться, что это элементарная небрежность в работе с техническими документами. Жильцы дома так и думали, пока не познакомились с собственниками цоколя.
Кто и зачем приобрел цоколь-подвал? Выясняется, что данные лица не являются собственниками квартир многоэтажки. Три нежилых помещения 13 декабря 2007 г. по договору о долевом участии приобрела Анаида Мартиросян, а 09.06.2008 по акту приема-передачи нежилые помещения были переданы ей в личное пользование. Причем за несколько дней до этой сделки эти же самые помещения были переданы в управление ТСЖ.
А в апреле 2008 года еще одно из нежилых помещений дома, стоимостью почти 2 млн. рублей, выкупила Наталья Колосницына, также заключив договор о долевом участии в строительстве. Как и Анаида Мартиросян, 09.06.2008 Колосницына по акту приема-передачи забирает в пользование подвальное помещение. Но и с ней явная нестыковка. Колосницына никак не могла по акту приемки-передачи забрать выкупленное помещение, так как спустя месяц после его покупки, 19.05.2008 г., она передала свои права по договору о долевом участии некоему Александру Панченко, следовательно, и подписывать акт должен был Панченко, а не Колосницына.
Еще один договор о долевом участии в строительстве нежилого помещения был заключен за день до сдачи дома в эксплуатацию – 26.05.2008 г. Интересны участники этого соглашения. С одной стороны – директор СКФ "ДСК" Дмитрий Налетов, с другой – первый заместитель ООО "Новация" Светлана Позина! А через неделю ООО "Новация" в лице Светланы Позиной 2 июня 2008 г. решило переуступить права по договору земляку Позиной из Московской области – Дмитрию Федорову.
22 сентября 2009 г. решением Прикубанского районного суда г. Краснодара за Д. Федоровым было признано право собственности на нежилое помещение. А в августе 2009 решением того же суда было признано право собственности на нежилое помещение за Панченко.
Таким образом, у спорных помещений оказалось три собственника: Анаида Мартиросян с тремя подвальными помещениями, Дмитрий Федоров и Александр Панченко.

Найди отличия
В 2012 г. жильцы дома: Е.И. Ковалева, Т.П. Адонина и В.Г. Пащенко – обратились в суд с иском к Д. Федорову, ЗАО СКФ "ДСК" и ООО "Новация" о признании договоров недействительными. Свои требования они мотивировали тем, что они, являясь дольщиками, участвовали в строительстве многоквартирного дома, строительство которого велось по согласованному проекту. Этим проектом было предусмотрено наличие технического этажа (подвала), при этом все подвальные помещения имели технический характер (узлы учета, тепловые узлы, помещения для установки ИТП, бытовые помещения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома). Соответственно, оплатив стоимость долевого участия в строительстве при заключении договоров, они оплатили строительство не только квартир, но и строительство общего имущества, в том числе и подвала.
Следует отметить, что изначально при строительстве дома в спорных помещениях были проложены инженерные коммуникации здания: трубы отопления, водоснабжения и канализации, обслуживающие весь дом. Следовательно, эти помещения являются общим имуществом собственников квартир. А в конце октября 2011 г. им стало известно, что помещение подвала (технического этажа) литер "под/А" № 5 общей площадью 56,18 кв.м принадлежит Федорову Д.В. на основании договора уступки права требования от 02.06.2008 г., согласно которому ООО "Новация" уступило ему свои права на это помещение. Как объяснили жильцы в своем исковом заявлении, в конце мая 2008 г., когда дом уже был построен, в государственную комиссию была подана заявка на сдачу его в эксплуатацию. ЗАО СКФ "ДСК" изготовило технические документы (рабочий проект 2008 г. и паспорт БТИ на здание), в которых технический подвал был обозначен как цокольный этаж, а рабочие помещения технического подполья, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, переименованы во "встроенные". Вместе с тем эти помещения, названные в договоре уступки права цокольными, в действительности таковыми не являются – цокольного этажа в доме нет, имеются только подвальные помещения.
При рассмотрении данного дела Прикубанский районный суд г. Краснодара установил, что право Федорова на спорное помещение подтверждается только договором уступки прав, не прошедшим правовую регистрацию. А согласно федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Положения указанного ФЗ-214 применяются к договорам долевого участия в строительстве жилых домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу настоящего ФЗ. В материалах дела имеется разрешение на строительство дома, выданное 28 марта 2008 г.
Особо обращаю внимание читателей, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию этого жилого дома было выдано Краснодарскому госуниверситету культуры и искусств 27 мая 2008 года, а разрешение на строительство – двумя месяцами ранее, 28 марта 2008 г.
Таким образом, Прикубанский районный суд г. Краснодара своим решением от 21.06.2012 г. признал недействительным договор о долевом участии между ЗАО СКФ "ДСК" и ООО "Новация" и договор уступки права требования между ООО "Новация" и Д.В. Федоровым. Данное решение вступило в законную силу.

Если это цоколь, то где же тогда подвал?
После того, как Прикубанский районный суд 30 мая 2013 г. принял решение в удовлетворении требований собственников квартир Е.И. Ковалевой, Т.П. Адониной и В.Г. Пащенко о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, Мартиросян и Панченко подали апелляционную жалобу. А в отношении Мартиросян А.А. и Панченко А.В. судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда под председательством судьи Е.И. Поповой приняла прямо противоположное решение, несмотря на то, что речь идет об одном и том же доме, и схожих помещениях. В определении судебной коллегии по гражданским делам краевого суда под председательством судьи Е.И. Поповой от 06.08.2013 г. говорится, со ссылкой на заключение эксперта ООО "Строй Эксперт", что "спорные помещения по состоянию на дату регистрации первой квартиры в доме № 33/8 по ул. 40-летия Победы в г. Краснодаре были сформированы как цокольный этаж и предназначались для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и фактически не использовались собственниками жилья в качестве общего имущества до настоящего времени". Исходя из логики судьи Поповой, жильцы дома, прожив в нем несколько лет, не пользовались ни водой, ни отоплением, ни канализацией?!

Усомнившись в таком выводе, корреспондент "НГК" выехал на место и встретился с жильцами дома.
Евгения Ивановна Ковалева, собственник квартиры:
– Когда строили дома, то говорили, что в этих помещениях будут гаражи строить, некоторые даже приобрели их. А теперь оказалось, что у этих помещений есть собственник! Как такое понимать?!
Ангелина Владимировна Ижболдина, собственник квартиры:
– Я приобретала квартиру в 2001 году как дольщик, в 2004 г. фирма обанкротилась, был на год наложен арест, и только в 2008 году мы стали оформлять квартиры в собственность через суд. С огромным трудом наш дом был сдан. И вот теперь одно помещение суд назвал подвалом, а остальные, такие же, суд признал цоколем. Странно все это.

Как рассказал корреспонденту председатель ТСЖ Сергей Климов, действительно, некоторые дольщики приобрели эти помещения как гаражи еще в 2003 г., но гаражи можно было бы строить только в том случае, если бы там имелся технический этаж, иными словами, должна быть прослойка между первым этажом и подвалом. А так как технический этаж отсутствовал по СНИПу и по проекту, пожарные, естественно, запретили делать из этих помещений какие-либо гаражи.
Ситуация, сложившаяся в доме 33/8 по ул. 40-лет Победы краевой столицы, характерна для многих краснодарских многоэтажек. По некоторой информации, в соседнем доме 33/1, который находится также на земельном участке университета культуры и искусств, подвалы с коммуникациями тоже находятся в собственности.
Желание застройщиков таким образом извлечь максимальную прибыль на последней стадии строительства поддерживается решениями судов, что вызвало волну недовольства у жителей многоэтажек.
В настоящий момент жильцы направили жалобу в Верховный суд РФ, пытаясь отстоять свои права, поскольку в краевой судебной системе собственникам квартир свои права защитить не удается.

Татьяна ГУСЕЛЬНИКОВА