Ситуация – сложная, но – не безнадежная

Что мешает решить проблему обманутых дольщиков в Сочи.

30 ноября, во время пребывания в Краснодарском крае, заместитель Генерального прокурора РФ Андрей Кикоть провел совещание по проблемам, связанным с действиями недобросовестных застройщиков. И в соответствии с поручением заместителя Генпрокурора 6 декабря по всей территории Кубани был проведен личный прием граждан, чьи права были нарушены при покупке жилья. В Сочи такие встречи состоялись в этот день в городской прокуратуре – с участием прокурора Игоря Грязнова и главы Сочи Анатолия Пахомова, а также в четырех территориальных прокуратурах – Адлерского, Хостинского, Центрального и Лазаревского районов. Тогда же, 6 декабря, для обманутых покупателей квартир были организованы «горячие линии» во всех внутригородских прокуратурах.

Злободневность данной проблемы в городе достаточно остра (об этом свидетельствуют ранее проводимые дольщиками митинги, порой – с достаточно радикальными требованиями), поэтому, не дожидаясь «контрольной даты», администрация города 4 декабря организовала встречу, в которой приняла участие заместитель прокурора Сочи Анна Иванченко. Была рассмотрена ситуация по десяти объектам. Как отметила пресс-служба администрации, нередко указанные граждане не обращаются в суд из-за боязни, что дело может застопориться из-за осуждения застройщика. Однако практика показывает, что обращение дольщиков в прокуратуру побуждает застройщиков к действиям.

Одним из объектов, который пока что не входит в реестр проблемных, но имеет все шансы попасть в этот список, является ЖК «Раз. Два. Три» (АО «Универсал»). Причина заключается в том, что застройщик отступил от согласованного проекта и нарушил этажность: цокольный этаж, предназначавшийся под парковку, был разделен на два. Кроме того, выполнено строительство одноэтажных коммерческих площадей. Но перспектива – «стричь купоны» с арендаторов – является достаточно призрачной. Поскольку, вдобавок ко всему, нарушена площадь застройки, объект не может быть сдан в эксплуатацию, даже будучи полностью готовым. Архстройнадзор не выдает заключение о соответствии.

Ввод объекта в эксплуатацию, а значит, и предоставление участникам долевого строительства профинансированного ими жилья, возможно только при том условии, что отклонения от первоначального проекта будут зафиксированы в законном порядке. На сегодняшний день, как видно, застройщик затягивает процесс, пытается скорректировать существующий проект. Но закон требует более детальной работы. Все отклонения от предельных параметров на строительство необходимо оформить документально, провести экспертизу нового проекта. И с этой откорректированной документацией зайти уже на новое разрешение на строительство. И все это необходимо сделать сразу по трем корпусам жилого комплекса, поскольку ситуация, сложившаяся в первом, аналогична и в двух других. Обязательства по одному из литеров закончились еще в 2016 году, по второму – действуют до конца 2017 года.

Понимая, что у муниципалитета нет предоставленных законодательством полномочий, – контролировать и как-то влиять на ход возведения многоквартирных домов, воздействовать на застройщиков с проблемными объектами, администрация во главе с Анатолием Пахомовым проводит информационные встречи с дольщиками, оказывает им всяческое содействие – с тем, чтобы приобретатели недвижимости смогли бы как можно скорее заселиться в приобретенное ими жилье.

Как прокомментировал ситуацию и роль администрации в ней сам глава города, «Мы держим на контроле каждый случай. Мы хотим помочь, но нам важно понимать, как. Каждый случай индивидуален. И мы ждем предложений от дольщиков, застройщиков, чтобы формировать дорожные карты по каждому из объектов».

Хотя проблему полностью решенной сегодня не назовешь, – результаты достаточно очевидны. За неполных два года (точнее, с января 2016 до середины ноября 2017 года) количество проблемных объектов в Сочи уменьшилось с 28 до 18, т.е. практически на треть.

Трудности с решением вопроса обусловлены еще и тем, что, параллельно с законными домами с долевым участием жильцов в строительстве, имеются и многоквартирные недострои, которые признаны самовольными. Таких объектов в Сочи, имеющих признаки многоквартирных домов, насчитывалось в 2015 году – 134, а в 2017 году – 30 (при том, что в краевом реестре общая численность объектов незаконного строительства составляла 1116 единиц). Отсутствие законного статуса у таких домов влечет невозможность признания дольщиками покупателей подобной недвижимости.

Характерным примером такого объекта является дом № 59 в Сочи, расположенный на улице Волжской. Там жители приобретали квартиры… по договору займа, а это означает, что они, фактически, не имеют «привязки» к той недвижимости, за которую застройщику уплатили деньги. Ведь застройщик получил разрешение на возведение только одного этажа, а фактически построил четыре. Такая «самодеятельность» привела к тому, что дом признан самовольно построенным, а потому – в соответствии с принятым решением суда – должен быть снесен. Более того, в ходе проверки правоохранителями обнаружены нарушения, в результате чего в отношении застройщика возбуждено уголовное дело, и он находится под арестом. Выявлены и факты двойных и тройных продаж жилья на данном объекте. Всего же организацией-застройщиком было заключено 112 договоров с «дольщиками».

Поскольку достраивать такой, самовольно возведенный, объект – незаконно, то получить вложенные в строительство деньги возможно только судебным путем. В рамках возбужденного уголовного дела покупатели такого жилья могут быть признаны потерпевшими, а реализация имущества организации-застройщика по решению суда воспринимается как способ компенсации за понесенные убытки.

Еще один вопиющий случай – с объектом на улице Буковой, 10. Там застройщику было выдано разрешение на возведение трехэтажного дома, однако построенным оказался восьмиэтажный (!) – на 127 квартир. Рассмотрев ситуацию, суд пришел к выводу о том, что данный объект недвижимости является самостроем. Покупатели недвижимости решили достроить недоделанное здание сами, для чего объединились в жилищно-строительный кооператив. Однако заключить мировое соглашение и ввести дом в эксплуатацию – это еще не решение проблемы, поскольку вполне обоснованными видятся сомнения в том, что конструкция здания выдержит и возможные землетрясения (сейсмическая обстановка в Сочи такова, что здесь может произойти и 9-балльная встряска), и оползневые явления. В проверке на безопасность нуждаются и сети коммуникаций. И, если оценки экспертизы покажут, что в таком доме жить можно, – только тогда стоит вести речь о каких-то договоренностях.

Подводя итоги проведенной встречи, пресс-служба администрации Сочи заметила, что рассмотрены были ситуации по десяти объектам недвижимости, и по каждому из них муниципалитет готов оказывать содействие гражданам, искать законные способы разрешения проблемных ситуаций.

К сказанному стоит добавить, что своеобразным уроком из ранее проведенных обманутыми дольщиками митингов и диалога между ними и городской властью становится взаимопонимание и общее понимание проблем. От первоначально выдвигаемых (и не выполнимых в силу законодательных норм) требований к администрации дольщики все больше понимают необходимость осознания степени собственной ответственности и просчета возможных рисков – при установлении договорных отношений с застройщиками.

Не только принятие меморандума (первого в своем роде в городе Сочи), в соответствии с которым ставилась задача по подготовке пакета предложений по решению проблем существующих недостроенных объектов, но и создание общественной группы обманутых покупателей недвижимости – служат именно объединению усилий в отстаивании интересов обманутых дольщиков. Немаловажно и то, что эта группа рассматривает в качестве своей основной задачи взаимодействие с органами власти и обращение в различные инстанции для достройки проблемных домов.

Рука помощи, которую администрация протянула попавшим в затруднительное положение людям, – надежная опора. Однако немало в решении проблем зависит и от них самих.

Георгий Кулаков