Тестовое интервью с руководителем управления Росреестра по Краснодарскому краю В.В. Колодяжным.
712
Тестовое интервью с руководителем управления Росреестра по Краснодарскому краю В.В. Колодяжным.
Первый выпуск "Земельного букваря" подтвердил наши предположения. В вопросах земельного права многие жители Кубани испытывают не просто недостаток информации, но и проблемы с ее получением. Люди в возрасте не имеют возможности пользоваться интернетом, а кто-то не может сформулировать свой вопрос. Напомним, что редакция "НГК" сознательно решила задать руководителю управления Росреестра простейшие вопросы земельного права. Те, кто сумеют ответить на них самостоятельно, лишний раз смогут проверить свои знания в этой области. Тем, кто впервые об этом слышит, рекомендуем ответы запомнить, или, как минимум, сохранить вырезку из газеты.
"НГК": Виктор Викторович, какими документами регламентируются сделки с земельными участками, например, та же купля - продажа земли?
В. КОЛОДЯЖНЫИ: Земельный кодекс предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, в то же время ЗК РФ содержит специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, договоров купли - продажи, аренды земельных участков.
"НГК": Назовите, пожалуйста, наиболее распространенные виды сделок с землей и изменения, которые коснулись их в последние годы?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Купля-продажа земельных участков является наиболее распространенным видом гражданско-правовых отношений. Законодательство РФ требует четко определить предмет договора купли - продажи недвижимости. Должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче (местоположение, размер, категорию и вид разрешенного использования земельного участка, кадастровый номер, объекты недвижимости, размещенные на нем, если таковые имеются, а также права третьих лиц, в чьем ведении находится участок, стоимость земельного участка). Согласно Земельному Кодексу РФ, объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет.
Требования к договорам купли - продажи по аналогии применяются и к договорам мены.
Земельные участки могут быть предметом аренды. Согласно земельному законодательству, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии со ст.607 ГК РФ и ЗК РФ за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством, согласно которому, например, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предметом договоров аренды. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору земельный участок, который не изъят из оборота. Сторонами по договору аренды земельного участка могут выступать юридические и физические лица.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами главы 34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок.
Договор заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.
В предмете договора должны быть указаны уникальные характеристики земельного участка, к которым относятся кадастровый номер,адрес, местоположение, категория, вид разрешенного использования, а также площадь. Кроме этого, в договоре аренды отражаются сведения о наличии (отсутствии) объектов недвижимого имущества на отчуждаемом земельном участке.
Арендная плата относится к существенным условиям данного вида договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере, договор аренды земельного участка считается незаключенным. Размер арендной платы устанавливается сторонами договора по своему собственному усмотрению.
Также в договоре аренды должен быть определен срок его заключения. Причем земельным законодательством устанавливается, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.
Договор доверительного управления имуществом - договор, по которому одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление. А другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица. При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него.
Концессия - форма договора о передаче в пользование комплекса исключительных прав, принадлежащих правообладателю. Передача в концессию осуществляется на возмездной основе на определенный срок либо без указания срока. Объектом договора может быть передача прав на эксплуатацию природных ресурсов, предприятий оборудования и иных прав.
Под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Сервитут является вещным правом. Согласно п. 1 ст. 274
ГК РФ, собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
"НГК": Что означает категория "земельные участки, ограниченные и запрещенные в обороте"?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Земельное законодательство выделяет три вида земельных участков этой категории: изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность. Изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками, здания строений, сооружения в которых размещены для постоянной деятельности вооруженные силы РФ и др. Примером земель, ограниченных в обороте, являются земельные участки из состава земель лесного фонда, предоставленные для нужд связи и т.д.
"НГК": В настоящее время широкое распространение получили аукционы по предоставлению земельного участка в аренду для освоения. Что следует знать участнику аукциона, претендующему на участок?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения осуществляется на аукционе, который проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.
Для участия в аукционе заявители представляют в срок, установленный в извещении о проведении аукциона, заявку на участие в аукционе по установленной форме, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.
По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Данный договор впоследствии является основанием для проведения регистрации права аренды на указанный земельный участок.
"НГК": В каких случаях земельные участки предоставляются без торгов?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Предоставление без торгов земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п. 5,7 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства; подписание договора аренды земельного участка и его государственная регистрация при передаче земельного участка в аренду, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование.
Процедура предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с заявления заинтересованного лица, которое можно подать через многофункциональные центры.
"НГК": Виктор Викторович, после публикации первого интервью-теста из серии "Земельный букварь" в редакцию позвонил пенсионер из хутора Красный Флот, поблагодарил за доступные ответы и посоветовал в таком же формате поговорить с Вами об особенностях приватизации земельных участков. Вы найдете время для того, чтобы ответить на наши вопросы еще и по этой теме?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Обязательно отвечу, готовьте вопросы.
Записала
Светлана СВЕТЛОВА
Продолжение интервью в №34
