Сверхдоходы застройщиков предлагают ограничить

Остановить или снизить рост стоимости квартир поможет исключение необоснованных надбавок по всей цепочке в строительстве: логистика, производство работ, зарплаты, приобретение земельного участка, подключение к сетям, оплата рекламных услуг и прибыль строителей. Для этого следует точно определить, как формируется цена квадратного метра на практике, то есть на конкретных примерах строительства многоквартирных домов. В Госдуме сейчас этим занимаются, сообщил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. Еще один повод для снижения цен на жилье у застройщиков может появиться благодаря формируемым в регионах мастер-планам развития агломераций. Они помогут сократить издержки застройщиков на инфраструктуру, пояснил председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков.

Противоречивые тенденции

Еще три-четыре года назад на рынке недвижимости все было логично и предсказуемо, ключевая ставка не превышала 10 процентов, кредиты на жилье брали все кому не лень, но после ее повышения в конце прошлого года до 16, потом до 19 и наконец в октябре 2024 года до 21 процента ипотека — основной драйвер развития рынка недвижимости, — мягко говоря, стала менее доступной. Между тем еще год назад все было не так мрачно. По данным «Дом.РФ», за 2023 год банки выдали около 2 миллионов ипотечных кредитов на 7,8 триллиона рублей (в сравнении с 2022 годом по количеству рост на 53%, по сумме — на 65%).

Рекордные прошлогодние показатели на рынке ипотеки можно объяснить стремлением соотечественников успеть воспользоваться льготной программой, которая завершилась в июле этого года. Стимулов вроде не осталось, между тем к 2030 году Минстрой должен обеспечить улучшение жилищных условий не менее пяти миллионов семей и объем жилищного строительства не менее чем 120 миллионов квадратных метров в год. Но пока арифметика вроде сходится. Судя по данным Российской гильдии риэлторов (РГР), цель вполне достижима. По состоянию на сентябрь в стране строилось 117,8 миллиона квадратных метров жилья (в сентябре 2023 года этот показатель был скромнее — 104,6 миллиона квадратных метров). Рост на уровне 12,6 процента.

Но если рекордные цифры ввода жилья не вызывают недоумения, то его стоимость заставляет, как минимум, призадуматься. Председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков отметил, что российские застройщики серьезно взвинтили цены «по сравнению с тем, что было пару лет назад». На это обстоятельство в конце октября указывала и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. Она напомнила, что стоимость недвижимости в стране за четыре года действия массовой льготной ипотеки увеличилась почти в два раза, что сильно опережало рост заработных плат.

На действующие на рынке жилья противоречивые тенденции (с одной стороны снижение объемов приобретаемых квартир, с другой — рост цены квадратного метра) обратил внимание и председатель Государственной Думы Вячеслав Володин в ходе пленарного заседания 13 ноября. Он отметил, что стоимость квадратного метра жилья увеличивается «в течение года на 15—20 %». «Рост многократный в сравнении с инфляцией, которая определена», — отметил он, призвав профильные думские комитеты взять вопрос на контроль.

«Если на рынке снижается объем приобретаемого жилья, не нужно накачивать стоимость жилья, приобретаемого государством», — заявил Вячеслав Володин. «Мы должны в рамках жилищной политики сделать жилье доступным. Это цель», — подчеркнул он.

Сверхприбыли можно поджать

Чтобы достичь этой цели, арифметику строителей все-таки придется подкорректировать. «В первую очередь необходимо всем вместе еще раз посмотреть на то, как формируется цена квадратного метра — как в целом, так и на конкретных примерах реализации инвестпроекта строительства МКД. Итоговая цена складывается из себестоимости (цена стройматериалов, логистика, производство работ и заработная плата), цены земельного участка, стоимости подключения к сетям, стоимости рекламных услуг и прибыли всех участников этой цепочки. И цена самой стройки в данном объеме — примерно 50—60 процентов. Необходимо посмотреть и дать оценку каждой составляющей. Мы этим сейчас как раз заняты», — пояснил Сергей Пахомов «Парламентской газете».

«И если мы хотим остановить рост стоимости жилья или понизить ее, то должны принять решение — убрать в первую очередь сверхдоходы по всей цепочке», — добавил он.

В целом это вопрос и полномочия исполнительной власти, «и все необходимые законодательные механизмы для этого имеются, но председатель Госдумы поднял этот вопрос, значит, мы им уже занимаемся», заметил глава комитета.

«Также Вячеслав Викторович обратил внимание на неоправданно высокий рост расчетной стоимости квадратного метра, определяемой ежеквартально Минстроем. Эта цена является верхней планкой при определении стоимости строительства МКД в программах расселения аварийного жилья в регионах, и она традиционно на 25—30 процентов ниже рыночной. Председатель Госдумы справедливо указал на то, что индексация в ежеквартальных документах Минстроя выше уровня инфляции по стране, и все это на фоне где-то даже снижающихся цен на рынке. С этим мы тоже разберемся», — пообещал Сергей Пахомов.

Сложная арифметика

Говоря о сверхдоходах, следует иметь в виду, что стоимость новостройки зависит от разных составляющих, которые варьируются в зависимости от конкретного проекта. В среднем, по экспертным оценкам, на приобретение участка земли под будущую застройку приходится 10% стоимости «квадрата», на проведение проектно-изыскательских работ — 1%, на строительно-монтажные работы — 50%, на инженерные сети — 21%, на благоустройство — 5%, услуги техники — 5%, содержание застройщика — 8%.

Однако нельзя однозначно утверждать, что цена любой новостройки складывается именно по приведенной формуле с указанным процентным соотношением, пояснила «Парламентской газете» основатель компании «БЕСТ-Новострой», IT-платформы bnMAP.pro, председатель экспертного совета по инновациям Российской гильдии управляющих и девелоперов Ирина Доброхотова.

 «На рынке не существует двух одинаковых проектов с одинаковым соотношением затрат на все стадии и составляющие. Это соотношение зависит от множества факторов: например от класса проекта (между комфортом и премиумом различия будут огромными), от девелопера и так далее».

Например, у ряда девелоперов земельный банк состоит из относительно недорогих участков, у других — наоборот, соответственно, затраты на землю будут абсолютно разными и структура себестоимости жилья — тоже. Земельный участок может иметь вид разрешенного использования, подходящий под строительство жилой недвижимости, другой, на первый взгляд схожий, участок будет иметь другой ВРИ, и, чтобы построить жилой дом, ВРИ нужно менять, а это весомые траты.

Нужно подключать ФАС

Строительная отрасль за последние годы выбилась в лидеры по доходности, напоминает Анатолий Аксаков. «Доходность банковского сектора в стране увеличились в два раза по сравнению с 2019 годом, обрабатывающей промышленности — в 2,4 раза, сельского хозяйства — в 3,6 раза, а застройщиков — в 3,7 раза. Самый высокий показатель. Но они добились этого не за счет увеличения объемов ввода жилья, а за счет ценовой политики», — уточнил депутат.

Эксперт Российского института стратегических исследований Михаил Беляев считает, что при анализе причин роста цен на жилье целесообразно не сужать внимание до уровня одной отрасли, так как это касается всех сфер экономики. «Полвека назад классический рынок спроса и предложения превратился в рынок монополиста. То есть в рынок продавца, и продавца не только гречки и подсолнечного масла, но и продавца всего на свете: автомобилей, турпоездок и квартир», — напомнил финансовый аналитик.

По его мнению, интересы строителей и продавцов жилья сегодня неразрывно взаимоувязаны — «это одно и то же, в одном лице».

«При этом надо учесть, что цель агента, который присутствует на рынке, не производство, а получение прибыли. То есть на первом месте стоит получение прибыли — это свойство монополизированного рынка. А потом уже все остальное. Поэтому строители, когда у них снижаются покупки жилья, не уменьшают цену, чтобы у него покупали, а напротив, для сохранения прибыли цену эту повышают», — объяснил феномен эксперт.

Повлиять на аппетиты застройщиков, по мнению Беляева, возможно, в том числе используя обширный инструментарий антимонопольного ведомства.

Альтернативные механизмы поддержки

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, выступая 20 ноября в Совете Федерации, сообщил, что сейчас разрабатываются альтернативные механизмы финансирования стройки: «Например, я буду точно выходить с предложением в Госдуму и в Совет Федерации ввести законодательное право на рассрочку от застройщика. Сегодня у нас застройщик, например, дает рассрочку, но если ему не платят, он человека выселить не может из квартиры. Поэтому в рассрочку квартиры не предоставляют».

«То есть, допустим, банки выдают ипотеку, и если люди им не платят, они могут забрать квартиру, а за рассрочку забрать квартиру нельзя. Сегодня будет большое количество непроданных квартир, так пусть в рассрочку дают. И людям будет лучше, и экономике. И таких мы целый ряд мер подготовили», — добавил Марат Хуснуллин.

Кроме того, вице-премьер считает важным развивать ссудно-сберегательные кассы и наводить порядок с кооперативами. «Потому что сама форма кооперативов есть, но когда жители собрались, наняли непрофессионального застройщика, тот потом деньги собрал, а в конце получились обманутые кооперативщики — это нехорошая практика. Поэтому я считаю, что надо законодательно ее докрутить, сделать нормальной», — сказал Хуснуллин.

Другие разрабатываемые кабмином законодательные меры, по его заверению, позволят сократить инвестиционно-строительный цикл, помочь в получении земельных участков, залогов, градостроительной документации. Впрочем, вице-премьер не уточнил, приведут ли эти меры к удешевлению стоимости жилья для россиян.

Валерий Филоненко