Об изменениях земельного законодательства

Интервью с руководителем управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю В.В. Колодяжным.

"НГК": Виктор Викторович, верно ли то, что сотрудник Росреестра больше не будут вести прием граждан в МФЦ?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: С апреля текущего года сотрудники Росреестра выходят из МФЦ. Там останутся только наши регистраторы, которые в оперативном порядке смогут осуществлять государственную регистрацию прав в однодневный срок по отдельным льготным категориям заявителей и дел.
"НГК": Можно ли быть уверенными, что качество принятых документов будет таким же высоким, как при приеме документов вашими специалистами?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Для безболезненной процедуры передачи полномочий по приему документов мы проводили обучение специалистов МФЦ навыкам приема, основам законодательства о недвижимости и процедурам организации предоставления таких важных государственных услуг, как регистрация прав и кадастровый учет недвижимости. В этом году планируем выйти на показатель в 70% услуг, оказываемых через МФЦ. Проблем быть не должно!
"НГК": Какие еще нововведения в работе вашего управления появились или появятся в ближайшее время?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: У меня есть хорошая новость для тех, кто хочет зарегистрировать свой дом без разрешения на ввод в эксплуатацию. Напомню, что закон о "дачной амнистии" заработал в сентябре 2006 года и срок его действия для жилых домов истекал 1 марта 2015 года, для иных объектов – бессрочное действие. В этом году до 1 марта 2018 года продлена так называемая "дачная амнистия" для индивидуальных жилых домов. Теперь, как и раньше, для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства разрешение на ввод такого объекта в эксплуатацию не требуется.
"НГК": Продвинулась ли на примере Росреестра за прошедший год работа программа "Электронная Россия"?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Скоро канут в Лету привычные всем свидетельства о государственной регистрации права. Уточняю, я говорю о красивых свидетельствах с водяными знаками, им на смену придут номерные бланки установленного образца стандартом А4. А вообще, заявители по закону могут выбрать, как им подтвердить государственную регистрацию: свидетельством о регистрации или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но все же следует помнить, что это все правоподтверждающие документы, а главным подтверждением права является запись в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
"НГК": Изменились ли государственные пошлины на основные сделки с недвижимостью?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: С 1 января 2015 года Налоговым кодексом установлены новые размеры государственной пошлины за совершение юридически значимых действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Остановлюсь на трех самых распространенных видах платежей. Так, за государственную регистрацию прав и сделок с 1 января физическим лицам следует оплатить 2 000 рублей, а организациям – 22 000 рублей. Увеличение размера государственной пошлины произошло и для упрощенной регистрации – 350 рублей, и для оформления прав на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме – 200 рублей. Подробно ознакомиться с размерами государственной пошлины за оказание соответствующих государственных услуг можно на нашем сайте, в пунктах приема Управления или МФЦ.
"НГК": Что нового в земельном законодательстве?
В. КОЛОДЯЖНЫЙ: Серьезные изменения коснулись земельного законодательства, начиная от определения понятия земельного участка, заканчивая его предоставлением. Только Земельный кодекс РФ дополнен шестью новыми главами.
Теперь, исходя из положений Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. То есть законодателем детализировано понятие земельного участка (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ). Также установлены новые положения об образовании земельных участков (Глава I.1 Земельного кодекса РФ статьи 11.2 – 11.10).
Изменения коснулись и перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Затронуты вопросы передачи земельных участков из разного уровня публичной собственности, например, передача земельного участка из муниципальной в краевую собственность (Глава V.4 Земельного кодекса РФ статьи: 39.27 – 39.29). При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок. Иными словами, в таком случае фактически происходит увеличение площади частного земельного участка за счет земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности (ст. 39.28 Земельного кодекса РФ).
Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с публичными землями или земельными участками осуществляется за плату, размер которой определяется публичными собственниками за свои земельные участки, а субъектами Федерации –
в отношении земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основе соглашения, которое заключается с уполномоченными на распоряжение землями органами власти (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ).
Определен закрытый перечень оснований для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: определены особенности приобретения участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно (глава V.1 Земельного кодекса РФ статьи 39.1 – 39.20). Прежде всего следует обратить внимание на более широкое применение предельных (минимальных и максимальных) сроков аренды (п. п. 8, 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Так, например, если участок предоставляется в аренду для строительства или реконструкции здания или сооружения без проведения торгов, то договор аренды по выбору арендатора заключается на срок от трех до десяти лет. Если же договор аренды заключается на аукционе, то его срок будет как минимум равным двукратному нормативному сроку. Такой нормативный срок должен быть установлен уполномоченным федеральным органом власти, а до этого момента договор аренды будет заключаться на срок от пяти до сорока девяти лет по выбору органа власти, который распоряжается таким участком.
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Кроме того, по общему правилу исключается преимущественное право арендатора публичного участка на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Эти новеллы с очевидностью свидетельствуют о более жестком подходе законодателя к арендатору публичного участка: если он оказывается неспособным построить объект недвижимости, указанный в договоре аренды, то ему не удастся, как это часто происходит сейчас, изменить вид разрешенного использования участка и уступить права аренды иному лицу.
Введена отдельная глава Земельного кодекса, устанавливающая возможность обмена государственного или муниципального земельного участка на земельный участок, находящийся в частной собственности (Глава V.2 ЗК РФ статьи 39.21-39.22). Изменен порядок установления сервитутов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Глава V.3 ЗК РФ статьи 39.23-39.26). Сразу же необходимо отметить, что публичный сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ) продолжает оставаться отдельным институтом. Принципиальное различие заключается в том, что публичный сервитут предназначен для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, а "частный" сервитут, предусмотренный новой главой V.3 Земельного кодекса РФ, для обеспечения интересов частного лица.
В статье 39.23 Земельного кодекса РФ прямо предусматриваются три случая, в которых, в частности, допустимо установление сервитута в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности:
- размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
- проведение изыскательских работ;
- ведение работ, связанных с пользованием недрами.
Изменения, коснулись и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
С марта этого года органы местного самоуправления поселений, а не муниципальных районов, получили право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. При этом важным условием является наличие утвержденных правил землепользования и застройки поселения, если их нет, то распоряжается администрация района, как и раньше.
"НГК": Редакция "НГК" благодарит Вас, Виктор Викторович, за подробные исчерпывающие ответы. Напоминаю нашим читателям о том, что на сайте "НГК" под рубрикой "интервью" вы можете задавать вопросы Виктору Викторовичу Колодяжному и получать на них ответы персонально.
Ирина ГЛАГОЛОВА