Квартирный вопрос

Ни один законный собственник не застрахован от соседей-недоброжелателей

«Статус квартиры определяет орган местного самоуправления, выдавший документ на приватизацию. Следовательно, претензии в данном случае нужно предъявлять органу власти, а не Шишову»

Житель Краснодара Антон Шишов 2 года назад решил приобрести небольшую квартиру в центре города в нескольких кварталах от Сенного рынка. В этом доме старой постройки одна из квартир уже принадлежала его семье. С владельцем продаваемой квартиры № 2, состоящей из двух жилых комнат, они сошлись в цене и заключили в августе 2014 года договор купли-продажи. Антон взял кредит, поручил сопровождение сделки юристам, чтобы не возникло никаких «сюрпризов» в будущем. В соответствии с действующим российским законодательством Шишов получил в отделении Росреестра свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости, став в конце августа 2014 года законным собственником второй квартиры. Однако без «сюрприза» все же не обошлось. Причем предусмотреть подобные риски не смогли бы даже самые опытные юристы. 
Предыстория приобретенной Антоном Шишовым квартиры в старом фонде для города Краснодара типична. В 2012 году квартира № 2 площадью 27, 3 кв.м была передана администрацией муниципального образования город Краснодар ее жильцам в собственность по договору № 296 от 22.12.2012, то есть приватизирована, а спустя 2 года продана Антону Шишову. Тесные комнатушки в старом центре давно уже не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилью, зато их охотно покупают под коммерцию. Креативные кафешки, ресторанчики, бутики и художественные салоны являются притяжением для туристов и создают тот самый милый колорит, который присущ историческому центру любой страны. Муниципалитеты всячески содействуют предпринимателям, которые участвуют в создании привлекательного облика города, оказывая им всяческое содействие. Покупая квартиру, Антон – коренной краснодарец – подобный вариант в дальнейшем не исключал, считая себя частью любимого города и искренне желая внести свою лепту в дальнейшее развитие города. Но его благие намерения натолкнулись на воинственное отношение соседки по дому Дергайленко Ларисы, с которой до покупки этой квартиры у семьи Шишовых были нормальные добрососедские отношения. Читатель наверняка в этом месте подумал, что соседка воспротивилась против использования купленной квартиры под коммерцию. Не спеши с выводами, дорогой читатель! В жизни всегда есть место простым человеческим страстям, которые подчас не укладываются в привычные схемы, разобраться в которых не всегда под силу даже опытным судьям. Как вы уже догадались, вместе с правом собственности на квартиру Антон Шишов помимо собственной воли был втянут в многочисленные судебные разбирательства. При этом в приобретенную им квартиру он до сих пор не может попасть!
Дом, где разбиваются нынче сердца по улице Головатого представляет из себя что-то вроде ласточкина гнезда. За более чем сто лет своего существования в разные эпохи разные жильцы в силу своих материальных возможностей и фантазии как могли улучшали свои квадратные метры. В результате получилось то, что получилось. Назвать его полностью коммунальным, исходя из терминологии Жилищного кодекса, нельзя. Назвать многоквартирным тоже. За минувший век законодательство в сфере жилищных отношений менялось столько раз, что на руках у собственников жилья находятся сегодня самые разные документы, подтверждающие их имущественные права. А у старожилов так вообще – не документы, экспонаты для музея. Город-то наш с историей. Не сомневаюсь, что большая часть старого жилищного фонда краевого центра находится примерно в таком же правовом статусе и это является сегодня серьезной проблемой для собственников жилья. В этом смысле история Антона Шишова весьма поучительна не только для обывателя, но и для тех, кто пишет законы, их исполняет, а также принимает судебные решения в спорах между жильцами так называемых «шанхаев». 
Вот и у жильцов этого небольшого утлого «суденышка», изрядно потрепанного ветрами истории, у каждого своя, непохожая на других, бумажная правда. Так, при приватизации квартиры в 2001 году соседке Антона Шишова Ларисе Дергайленко в договоре о передаче в частную собственность администрацией города Краснодара записали наименование «коммунальная». А в свидетельстве на право собственности этой же квартиры значится «квартира в доме коридорного типа». 
Квартира Антона Шишова под № 2, ставшая яблоком раздора, в документах значится как квартира жилого назначения, не коридорная, не коммунальная. Названия жилья в правоустанавливающих документах других жильцов этого дома также разнятся, однако, чтобы не загружать вас лишней информацией, не станем акцентировать на этом внимание. 
Лариса Дергайленко, проживающая со своей матерью и дочерью в квартире, подала исковое заявление в Ленинский районный суд г. Краснодара о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры и признании права собственности. Как пишет Дергайленко в исковом заявлении, прежний владелец продал свою квартиру Шишову с нарушением ее преимущественного права покупки. По мнению соседки, их квартиры являются коммунальными, поэтому при продаже своей квартиры тот должен был известить ее о намерении продать квартиру. Судья Ленинского районного суда г. Краснодара А.С. Горлов, исследовав все обстоятельства дела, не принял ее доводы о том, что квартиры № 2 и № 3 являются якобы коммунальными, на продажу комнат в которых распространяются требования п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ о преимущественном праве остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире покупки отчуждаемой комнаты, и отказал в исковых требованиях гражданке Дергайленко Л.А. своим решением от 24 ноября 2014 года.
«Как следует из договора передачи в собственность кв. № 2, администрация МО г. Краснодар передала в собственность бывшему собственнику целую долю в праве собственности квартиру № 2. В свидетельстве о госрегистрации права собственности Шишова А.В. также не содержится указаний, что квартира 
№ 2 является коммунальной. А наличие в общей долевой собственности мест общего пользования в многоквартирном жилом доме не делает квартиры коммунальными», – говорится в судебном решении. К тому же квартиры № 2 и 
№ 3 имеют разные кадастровые номера и являются разными объектами недвижимого имущества. 
Пытаясь доказать, что и ее, и соседская квартиры являются коммунальным жильем, Лариса Дергайленко обратилась с апелляционной жалобой в Краснодарский краевой суд, в которой она просит отменить решение Ленинского райсуда 
г. Краснодара от 24.11.2014 г. 
В своем возражении на эту апелляционную жалобу Антон Шишов указывает на то, что в апелляционной жалобе Л.А. Дергайленко представлено техническое заключение, выданное ООО «Юг-Дом», которое не соответствует ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, специалист, изготовивший его, не мог произвести исследования по причине отсутствия доступа в исследуемое помещение. Кроме того, как пишет Шишов, в техническом заключении отсутствуют три части заключения эксперта: вводная, исследовательская и заключительная, являющиеся обязательными. Кроме того, как написано в возражении, данное техзаключение не соответствует ст. 25 Закона о судебно-экспертной деятельности по причине отсутствия указания на время и места производства экспертизы, основания ее проведения, сведений об органе или лице, назначивших ее, а также сведений об эксперте. 
Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда под председательством судьи Сагитовой Е.И. оставила решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 24.11.2014 г. без изменения, а апелляционную жалобу Ларисы Дергайленко без удовлетворения. 
Однако проиграв апелляцию, Лариса Дергайленко вновь подает исковое заявление в Ленинский районный суд г. Краснодара, но теперь она просит признать квартиры № 2 и № 3 жилыми комнатами в 4-х комнатной коммунальной квартире, обосновывая это тем, что общий коридор и холодная пристройка являются общими только для двух квартир, т.е. вспомогательными помещениями в коммунальной квартире. 
Дергайленко ходатайствовала о проведении экспертизы в ООО «Легал-Сервис». Согласно заключению эксперта, жилые помещения квартиры № 2 не являются отдельной квартирой, равно как и помещения квартиры № 3, принадлежащей Л.А. Дергайленко, также не являются отдельной квартирой, а являются помещениями коммунальной квартиры. 
В судебном заседании судья Ленинского районного суда 
В.Е. Ситников пришел к выводу, что вышеназванное заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами и не может быть принято судом во внимание. Как видно из материалов дела, имеется решение органа местного самоуправления, которым определен статус указанных помещений. Это решение органа местного самоуправления никем не оспорено. Выводы экспертизы в части установления статуса жилых помещений квартир № 2 и № 3 – помещениями коммунальной квартиры содержат выводы правового характера, а, следовательно, не могут быть приняты судом во внимание, говорится в решение суда от 21.05.2015 г., которым судья В.Е. Ситников отказал в иске 
Л.А. Дергайленко. 
Но в июле 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда под председательством судьи Комбаровой И.В. отменила решение Ленинского райсуда г. Краснодара от 21.05.2015 г. и определила вынести по делу новое решение, в основание которого была положена та же самая экспертиза. Кстати, эксперт, выполнявший ее, не удосужился даже осмотреть помещение, по которому выполнялась экспертиза.
Антон Шишов подал кассационную жалобу на это определение.
«Апелляционная коллегия допустила процессуальное нарушение, нарушив права истца как собственника, сделав из его отдельной квартиры коммунальную, тем самым понизив статус жилья», – пишет Шишов в жалобе. Кроме того, по мнению Шишова, в данных правоотношениях применяется законодательство, определенное на момент возникновения правоотношения, в соответствии с которым невозможно производить изменение статуса жилья, выделенное решением органа местного самоуправления. 
Но судья Краснодарского краевого суда Зеленский Д.В. отказал в передаче этой жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. 
А вот кассационную жалобу Дергайленко Л.А. на решение Ленинского райсуда Краснодара от 24.11.2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31.03.2015 г. судья краевого суда Захарова Е.Ю. своим определением передала для рассмотрения президиумом Краснодарского краевого суда. 
А тем временем в феврале 2016 года судья Ленинского районного суда 
г. Краснодара Вдовиченко Г.И. своим заочным решением частично удовлетворил требования Дергайленко, перевел на нее права и обязанности покупателя и признал за ней право собственности, не уведомив, по словам ответчика, их о предстоящем судебном заседании. По информации «НГК», вскоре после вынесения этого решения судья Геннадий Вдовиченко вышел на пенсию. Это что касается юридической стороны дела. Но есть и человеческая история, которая подчас для понимания произошедшего имеет не менее важное значение.
Отношения между вчерашними добрыми соседями перешли в буквальном смысле в театр военных действий. Понятно, что любая война разрушает души, тем более соседская междоусобица. 
– Мы делом занимаемся, а им делать нечего, постоянно какие-то мелкие бытовые гадости с их стороны, – рассказывает о соседях Антон Шишов. – То они вызвали жилищную комиссию, чтобы проверили нашу квартиру № 4, хотя по ней споров нет, комиссия нарушений не выявила. То заявления в полицию, вызывают участкового в связи с тем, что я якобы самовольно возвел сарай, хотя я всего лишь отремонтировал старый, – не стал скрывать своих проблем от корреспондента «НГК» Антон Шишов. 
– Я понимал, когда покупал вторую квартиру в этом доме, что она с соседями, но они были в курсе. Сделку сопровождал юрист, оформлена она законно. Но они решили судиться, решив, что у них есть на это основания. Я сделал воду, так как зимой ее у них не было в мороз, делал утепление, водонагреватель поставил, побелил. Все делал. Фасад чистили, асфальт положил вдоль дома, тротуар сделал, – продолжает Шишов. – А они не пускают нас в квартиру, мы платим за нее кредит, но не можем ей пользоваться, я попытался спилить замок, чтобы попасть в свою квартиру, но это закончилось вызовом полиции. Один раз соседи меня с женой закрыли на ключ, когда я оказался в своей квартире, нам удалось выйти лишь тогда, когда пришел участковый. Мы купили квартиру законно, а нам не дают ею пользоваться. Это мы должны их исками заваливать, мы кредит платим, мы могли бы там жить, но мы вынуждены снимать квартиру, – продолжает Антон Шишов. Он также добавил, что в ближайшее время им будет подано заявление в порядке частного обвинения мировому судье по факту грубого поведения. 
Как рассказал Антон Шишов, еще в июне 2015 года он подавал исковое заявление мировому судье судебного участка № 27 ЗВО г. Краснодара об устранении препятствий в пользовании помещением, суд удовлетворил его заявление, обязав Л.А. Дергайленко не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением и двором, а также выдать ему ключи от общего коридора.
– Изначально судебные иски со стороны Дергайленко неправомерны, потому что администрация г. Краснодара признала эту квартиру отдельной. Все районные суды считали, что я прав, потом в какой-то момент стали видеть то, чего нет. Суд ссылается на экспертизу, но при проведении экспертизы должен присутствовать истец и ответчик, должен быть доступ к помещению, эксперт не может без одной из сторон проводить какие-либо действия. Закон не предусматривает эксперту собирать доказательства в пользу какой-либо из сторон, а эксперт не был в помещении, не видел его, а приложил к экспертизе фотографии только помещений общего пользования. Хотя наша квартира уже имела на тот момент свой отдельный вход и санузел и никак не могла считаться коммунальной, – рассказывает Шишов корреспонденту. 
В ходе расследования этого дела выяснилось, что когда-то существовала так называемая квартирно-правовая служба, которая занималась приватизацией муниципального фонда. Эта служба выдала одной стороне документы о том, что жилье является комнатой в коммунальной квартире. А спустя 11 лет на схожий объект администрация города Краснодара выдала документ 2012 года о том, что это жилье – отдельная квартира. 
– Почему к нам претензии, а не к той стороне, которая выдавала документ? – задает вполне резонный вопрос Антон Шишов. – У нас нет оснований сомневаться в их подлинности. Но с администрацией они судиться почему-то не стали, – недоумевает Шишов. 
Складывается впечатление, что причина конфликта в том, что бывший собственник спорной квартиры просто не сошелся в цене с семьей Дергайленко. В ходе проверки по факту заявления в УМВД России по г. Краснодару от Л.А. Дергайленко бывший собственник пояснил, что после приватизации квартиры он захотел ее продать, о чем было сообщено соседям по дому, но никто из соседей не предложил выкупить данную квартиру у него. Желание изъявил только Антон Шишов, потому он и заключил с ним договор купли-продажи. Гражданская супруга бывшего владельца квартиры пояснила, что Ларисе Дергайленко было предложено купить квартиру, но в цене они с ней не сошлись, после чего квартира была продана другому соседу. Все эти пояснения были изложены в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 20.08.2014 г., т.е. спустя два дня после продажи квартиры. 
Корреспондент «Новой газеты Кубани» встретился и с инициатором этой судебной волокиты Ларисой Дергайленко. Дочь Ларисы Дергайленко сначала отказалась разговаривать с журналистами, но затем все-таки впустила нас во двор, где нас встретила сама Лариса Александровна. 
– Я проживаю здесь, на Головатого, 57 лет, – раскладывая на столе документы, начала свое повествование Лариса Дергайленко. – Когда мои родители покупали эту квартиру, здесь было три хозяина. В советское время родители стояли в очереди на расширение, и, когда соседка умерла, маме, из-за того что было много детей, дали это расширение. Времена меняются. Пришло время, когда разрешили приватизацию. И вышло, что мы расширились только в пользу невестки с братом, невестка приватизировала квартиру и продала. Я почему у невестки не купила квартиру, потому что у нас с ней контра. Естественно, нам дали расширение, а она нашу квартиру продает. Там потом заселилась семья, сделала капитальный ремонт, и тут же продали, вселяется другая семья, и снова продает квартиру Ишхановой – это теща Антона Викторовича (Шишова - ред). Но сейчас у них там офис. Но мы к ним не лезем. Мы к ним претензий не имеем. Прежний пускал в свою квартиру квартирантов, говорят, что я очень скандальная. Хозяева никогда ничего не делали, а пустили квартирантов. Они ходят, я за ними убираю. Делаешь замечания, люди разворачиваются и уходят. Потом говорят, что там невозможно жить, – рассказывает корреспонденту Лариса Александровна Дергайленко свою версию конфронтации. 
– И вот бывший хозяин решил продать эту квартиру. Антону Викторовичу очень удобно, они смежные. У него там офис … У нас коммунальная квартира с частичными удобствами, туалет на улице. Я говорила ему, если ты собираешься продавать квартиру… он сказал, если мы соберемся продавать, мы вам предложим. И тут выясняется, что они уже продали Антону Викторовичу, и вот они возникают на ступеньках вместе со своей женой – Антон Викторович и Наталья. Пришли воплотить мою мечту в жизнь, как оказалось! Они купили эту квартиру, – возмущается соседка. – Он фасад дома отделал. Шишов делает, но с пользой для себя, – не останавливается Лариса Александровна. – Я подала исковое заявление в суд. Пока суд не скажет предоставить ему ключи, документы… Как он по закону может войти? Он говорит, что живет в отдельной квартире, а я говорю, что в коммунальной. Мы сделали экспертизу, которая подтвердила, что это коммунальная квартира... Пришла жена Чумакова и в разговоре он сказал – ты будешь первым покупателем, и спросили, за сколько бы ты купила – я бы тебе тысяч 800 дала. Я не хочу сюда лишних людей, здесь не развернуться, не повернуться. Я просто назвала так, мимоходом. Я за 1 млн. тоже согласна ее купить, чтобы тут никого не видеть, – продолжает свой рассказ Лариса Дергайленко. 
– Мы не лезем в эту квартиру, пока у нас не будет документов, – простодушно вмешалась в разговор дочь Ларисы Александровны Дергайленко Ольга, невольно выдав тайные семейные помыслы. Похоже, что Антона Шишова Дергайленко решили взять измором, выдавить из законного жилья не мытьем, так катаньем. При загруженности наших судей влезать в подобные дебри пожелает далеко не каждый судья, потому в деле и оказались аж две экспертизы для пущей убедительности, необходимости в которых, собственно, на наш взгляд, нет. 
Антон Шишов приобрел законным способом квартиру, получил на нее все необходимые документы. Прежний владелец квартиры продал ее за ту сумму, за которую хотел продать. И судя по всему, в цене с Ларисой Дергайленко не сошелся, и это его законное право. Регистрирующий орган, который принял документы у Шишова, выдал ему свидетельство на право собственности. Ведь статус квартиры определяет администрация, а экспертиза может только делать оценку жилья. Закон обратной силы не имеет, а администрацией выдан документ на отдельную квартиру, которую Дергайленко пытается признать коммунальной. 
На этот счет есть пояснения Верховного суда. Закон не может нарушать права того гражданина, по отношению к которому уже вынесен какой-либо акт, его нельзя уже отыграть назад. Даже если кому-то очень-очень хочется. В Краснодарском краевом суде 4 августа будет рассматриваться апелляционная жалоба Антона Шишова на решение Ленинского районного суда г. Краснодара. Позиция Краснодарского краевого суда в этом деле будет иметь важное значение для многих жителей краевого центра, проживающих в старом фонде. О ней мы проинформируем наших читателей дополнительно. 

Татьяна ГУСЕЛЬНИКОВА