Расследования:

Парящие в воздухе

26.06.2020

Власти Кубани отказываются предоставлять законному собственнику землю ни в собственность ни в аренду, под его домом!

Автор: Татьяна Гусельникова

950

1

Видимо, по мнению властей, а также арбитражного суда КК и апелляционной инстанции, люди должны залетать в свой дом для проживания по воздуху, не касаясь земли. То есть приобрести многоквартирный дом в собственность можно, оформить – да, а вот оформить землю под ним, и обязательную придомовую домовую территорию категорически нет! Как только не исхитряются суды в своих решениях, лишь бы отказать собственнику дома в законном приобретении земли под своим же домом. Юридически это называется – «новелла», свободное творчество, в правоприменении жилищного, земельного, градостроительного законодательства РФ. И когда в суде - с одной стороны - власти и влиятельные заинтересованные третьи лица, а другой - просто собственник дома, тогда, как говорится, «возможно все», в том числе, и самые причудливые судебные решения.

Но при этом, на том же земельном участке, где стоит этот дом, и тем же влиятельным третьим лицам, которые участвуют в суде, власти предоставляют в аренду на 49 лет огромный кусок земли, внимание: формальному владельцу беседки и двух подпорных стен! То есть землю просто надо было обязательно, без проблем, предоставить владельцу летней беседки, (который является партнером крупной московской компании), а собственнику жилого дома – в предоставлении земли отказать! Логику местных и краевых властей в данном случае понять очень сложно.

«Удачное» приобретение

Осенью 2002 года краснодарское предприятие ООО «Кубаньсантехмонтаж» приобрело в пос. Майском Туапсинского района двухквартирный жилой дом. Строение было возведено еще в 1995 году для сотрудников санатория им. 1 мая. Незадолго до сделки это здание площадью 223 кв. м. было признано жилым, а уже в октябре продано собственником – фирмой «Виза».

Сам дом находится на территории бывшего санатория им. 1 Мая, который в своем время приобрела фирма ООО «Гелиос» (компания имеющая отношение к московской группе компаний «Рамо-М»). А фирма «Виза», продавшая двухквартирный дом, является аффилированной с «Гелиос» компанией (в настоящее время ООО «Виза» не осуществляет свою деятельность). Прежний владелец санатория, ТОО «Курорт Небуг», владело землей на праве постоянного пользования. Тогда, в 1995 году, ООО «Курортно-производственное объединение Юг», как правопреемник ТОО «Курорт Небуг», и возвело административное здание, которое в дальнейшем было реконструировано фирмой «Юг», и право собственности было зарегистрировано уже на жилой двухквартирный дом. Администрация Агойского сельского округа летом 2002 года присвоила двухквартирному жилому дому в пос. Майском по ул. Центральной порядковый номер 12. И тут же фирма «Юг» продала этот дом фирме «Виза», у которой впоследствии «Кубаньсантехмонтаж» и выкупил его.

Что же касается земли, то в декабре 2004 года департамент имущественных отношений Краснодарского края прекратил право бессрочного пользования землей за фирмой «Юг» и заключил с ней же договор долгосрочной аренды на 49 лет. Правда, буквально, через несколько дней, ООО «Юг» переуступило свое право аренды земельного участка фирме «Гелиос». Надо сказать, что в день подписания договора переуступки конкурсный управляющий ООО «КПО «Юг» в процедуре конкурсного производства по результатам торгов заключил с ООО «Гелиос» договор купли-продажи от 30.12.2004 недвижимого имущества санатория им. 1 Мая: двух дорог длиной 131 п. м. и 237 п. м., стен подпорных с мощением и небольшой беседки в 23 кв. м.

В итоге, в настоящее же время все 27,5 гектар земли принадлежат Департаменту имущественных отношений Краснодарского края и находятся в долгосрочной аренде у фирмы «Гелиос» сроком на 49 лет.

Стоит отметить, что изначально санаторий размещался на четырех земельных участках с разными кадастровыми номерами, но впоследствии они были объединены в один участок площадью 27, 5 гектар, и на сегодня этот участок имеет категорию «Земли особо охраняемых территорий и объектов» для размещения объектов санаторного и курортного назначения.

А зачем платить?

Через какое-то время представители фирмы «Гелиос» предложили новому собственнику дома продать им его.

- Мы бы и согласились, - рассказывает владелец ООО «Кубаньсантехмонтаж» Владимир Кравцов, - но только если бы нам предложили взамен эквивалентное помещение. 

Но «Гелиос» не торопился с поиском помещения, а все взаимоотношения перешли в судебную плоскость.

Сначала ООО «Гелиос» попыталось признать через суд дом 1995 года строения самовольной постройкой и снести его. В 2009 году судья Арбитражного суда Краснодарского края Алексей Шевченко даже удовлетворил иск «Гелиоса» и признал недействительным зарегистрированное право собственности ООО «Кубаньсантехмонтаж» на жилой двухквартирный дом, а также обязал собственника дома устранить препятствия в пользовании земельным участком путем его сноса. Но Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил это решение. Суд кассационной инстанции также не удовлетворил жалобу «Гелиоса». Суд мотивировал свой отказ, в том числе, и тем, что в суд должен был обратиться собственник участка, а не арендатор.

После проигрыша «Гелиоса» с почти аналогичными требованиями в суд обратился уже собственник земельного участка - департамент имущественных отношений Краснодарского края. Но и ему судом было отказано вплоть до Высшего арбитражного суда РФ.

При этом и «Гелиосу» и департаменту пришлось выплатить «Кубаньсантехмонтажу» судебные расходы, причем департамент выплатил 140 тыс. рублей бюджетных денег.

Закрепив через суд свое право на жилой дом, а также площадь и границы, необходимые для размещения и эксплуатации жилого дома, ООО «Кубаньсантехмонтаж» на протяжении нескольких лет пыталось получить под ним и землю. Но ни в аренду, ни в собственность власти ее не предоставляли.

Коллизия или нежелание разобраться?

- Двухквартирные дома - это многоквартирные, мы начали пытаться оформлять, но суды выносят решения, что в МКД предусматривается множественность собственников, а так как у дома собственник один, то на него это право не распространяется, - рассказывает Владимир Кравцов.

На предоставление земли в аренду Департамент имущественных отношений отвечал отказом в связи с тем, что участок относится к числу тех земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В администрации Туапсинского района на заявление о предоставлении ООО «Кубаньсантехмонтаж», как собственнику расположенного на участке дома, в аренду без торгов земельного участка отказали, мотивируя отказ положениями статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» о том, что с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, такой участок поступает бесплатно в собственность собственников помещений в указанном доме. Но и «бесплатно в собственность» собственнику помещение не предоставили, противореча самим себе.

Тогда ООО «Кубаньсантехмонтаж» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Туапсинского района о признании за обществом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:3 площадью 852 кв. м. Но суды также отказали «Кубаньсантехмонтажу».

Вот такая правовая коллизия – дом есть, а земли под ним нет. Собственник, по сути, не может в него попасть, не нарушая ничьих земельных интересов.

А ведь государственная задача - определить принадлежность объекта для того, чтобы государство получало с него налоги, а в итоге власти ведут прямо противоположную политику, направленную, отнюдь н не на пополнение бюджета.

В этом году уже будет 18 лет, как «Кубаньсантехмонтаж» борется за право на землю под своим жилым домом.

Набравшись терпения, в октябре 2019 года «Кубаньсантехмонтаж» вновь обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании отсутствующим права собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0108004:3, площадью 852 кв. м, категория земель земли особо охраняемых территорий и объектов – курортное строительство, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Майский, ул. Центральная, 12 и о признании за истцом права собственности на земельный участок.

Но поскольку «оснований для возникновения права общедолевой собственности общества на спорный земельный участок судом не выявлено», то, по мнению суда, «отсутствуют основания для признания права собственности истца на земельный участок». Суд первой инстанции и апелляционной снова отказывают собственнику жилого дома.

 «В данном случае право ООО «Кубаньсантехмонтаж» на отдельные жилые помещения в 2-квартирных жилых домах не зарегистрировано, обществом зарегистрировано право собственности на здание как единый объект. Спорный 2-квартирный жилой дом по смыслу норм Градостроительного кодекса РФ не является многоквартирным жилым домом. Поскольку оснований для возникновения права общедолевой собственности общества на спорный земельный участок судом не установлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в признании права собственности ООО «Кубаньсантехмонтаж» на спорный земельный участок», - говорится в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Странно, что суд называет этот дом спорным, ведь сейчас речь идет о земельном вопросе, а право на жилой дом, а также площадь и границы, необходимые для его размещения и эксплуатации уже несколько лет, как закреплено всеми судебными инстанциями.

При этом в определении Верховного Суда Российской Федерации, на которое ссылается суд, а также в ст.ст. 244, 289, 290 ГК РФ не содержится прямого указания на то, что возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, предполагает обязательное наличие множественности сособственников помещений, расположенных в таком доме.

Напротив, как указано в п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

Кроме этого, Жилищный Кодекс РФ, на который ссылаются суды, отказывая ООО «Кубаньсантехмонтаж» в исковых требованиях, тем не менее, признает, что собственник у многоквартирного дома может быть и один (п.7. ст.46 ЖК РФ).

Сам департамент имущественных отношений ссылается на то, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, а этот участок отнесен к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

Кроме того, в поселке Майском в таком же положении, как и общество, оказались его простые жители, которые также не могут оформить землю под принадлежащими им домами. Вместе с тем, практически вся земля поселка находится в аренде у ООО «Гелиос», которое на протяжении почти двух десятков лет не использует ее, а просто держит при себе «про запас», имея при этом постоянно долги по арендной плате, что следует из открытой информации на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края, где видны регулярные многочисленные иски Департамента о ее взыскании. При этом, как ни странно, ни разу о расторжении договора аренды с ООО «Гелиос» по причине неуплаты арендной платы, что было бы логичным и соответствовало бы закону, не заявлялось. Разве это соответствует принципу равенства, закрепленному в Конституции РФ? Почему неисправный арендатор не имеет никаких последствий своего поведения, а собственники объектов недвижимости даже в судебном порядке не могут стать добросовестными плательщиками арендной платы или земельного налога, не говоря уже о том, чтобы оформить свое право на землю в надлежащем порядке?  

При этом, несмотря на указанный принцип, ООО «Кубаньсантехмонтаж» более 18 лет не может попользоваться результатами его реализации: купив объект недвижимости, легальность создания и приобретения которого неоднократно подтверждена всеми судебными инстанциями вплоть до Высшего арбитражного суда РФ, установив также в судебном порядке площадь и границы земельного участка, минимально необходимого для размещения такого объекта, общество годами не может приобрести его ни за плату, ни бесплатно, ни в аренду, ни в собственность, основания отказа различные, противоречат одни другим, но существо дела не меняется.

В связи с разными основаниями отказов Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении обществу земельного участка, ООО «Кубаньсантехмонтаж» обращалось в суд с различными требованиями, очевидно свидетельствующими о намерении общества – если уж не стать собственником земельного участка и нести соответствующее налоговое бремя, то стать хотя бы его законным владельцем и сделать пользование участком возмездным для его собственника – Краснодарского края, уплачивать арендную плату, однако ни одно из требований, направленных на реализацию данного, вполне законного интереса, который должен бы отвечать и публичным интересам, не было удовлетворено судами.

По мнению представителя ООО «Кубаньсантехмонтаж» Эдуарда Головченко, отсутствие оснований для возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок как на участок под многоквартирным домом не свидетельствует об отсутствии оснований для возникновения права на него по иным основаниям; невозможность приобретения права собственности в порядке п. 5 ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ не означает невозможности приобретения указанного права иными способами.

- В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Статьей 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, на приобретение земельных участков, на которых расположены указанные здания и сооружения. Являясь собственником расположенного на спорном земельном участке жилого дома, общество в силу ст. 39.20 ЗК РФ обладает исключительным правом на приватизацию участка, - пояснил юрист.

Свои - чужие

Что это – правовая коллизия или нежелание властей определить принадлежность объекта? И что эта за фирма «Гелиос», право которой на аренду земли в Туапсинском районе является незыблемым?

В ходе журналистского расследования выяснилось, что фирма «Гелиос» имеет непосредственное отношение к группе компаний «РАМО-М».

Группа компаний «РАМО-М» известна как владелец сети ТРЦ «Красная Площадь», выставочно-конгрессного комплекса «Экспоград Юг», а также отеля международной сети Marriott International – Four Points by Sheraton Krasnodar.

На сайте компании также говорится о том, что она ведет работы по возведению курортного комплекса Costa Rusa в пос. Майском Туапсинского района.

Несмотря на серьезность своего оппонента, «Кубаньсантехмионтаж» не намерено отступать и в ближайшее время будет отстаивать право на свое имущество в кассационной инстанции. Судебное заседание должно было состояться 15 апреля 2020 года, но в связи с введенными ограничительными карантинными мерами было перенесено на 30 июня.

Будем надеяться, что судьи Арбитражного суда Северо-Кавказского округа поставят точку в этом вопросе и многострадальный дом, наконец, сможет «спуститься» на землю. А сейчас он, благодаря «необычным» судебным решениям, и позиции властей, продолжает юридически «парить в воздухе», как домик Элли, из детской сказки «Волшебник изумрудного города».

 

Комментарии

Написать комментарий

Отмена

Алексей

26.06.2020 23:37

Как же не хочется местным да и краевым властям разрешить собственникам жилых строений на побережье оформлять землю в собственность, кто жил там всю жизнь. Люди не один десяток лет живут так по всему Черноморскому побережью, от Анапы до Сочи, без собственности на землю. Вот и придумывают под это различные особо охраняемые территории, которые просто держат для богатых московских бизнесменов, а на простых людей плевать.