2563
Интервью с вице-губернатором Краснодарского края Андреем Алексеенко о результатах работы администрации Краснодарского края с федеральным Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства и его региональным аналогом.
«НГК»: Редакция «Новой газеты Кубани» более 15 лет пишет о проблемах обманутых дольщиков. Неоднократно проводили круглые столы, брифинги и журналистские расследования по проблемным объектам. В редакцию издания поступает много писем и вопросов по теме обманутых дольщиков. Андрей Анатольевич, какое количество проблемных объектов в Краснодарском крае было на начало 2019 года, и сколько их осталось в крае на конец 2019 года?
А.А. Алексеенко: Что касается количества проблемных объектов. В соответствии с федеральным законом, проблемным объектом сейчас считается тот, срок ввода в эксплуатацию которого увеличивается на 6 и более месяцев. Застройщики не успевают ввести его в эксплуатацию по тем или иным причинам – и объект автоматически попадает в реестр. Понятно, что завершение строительства, ввод в эксплуатацию – это достаточно сложные, а порой и проблемные процессы, когда застройщику необходимо устранить все замечания Гостехнадзора, получить справки о выполнении технических условий, оформить большое количество юридической документации и лишь после этого получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому некоторые застройщики не успевают уложиться в эти сроки, тому есть как объективные, так и субъективные причины. В итоге такие объекты попадают в этот реестр. Количество проблемных домов в нем постоянно меняется, когда дома вводятся в эксплуатацию, они оттуда исключаются. Что касается точных цифр: на данный момент 285 объектов включены в региональный реестр проблемных объектов, это 266 жилых объектов и 19 нежилых. Из этих 266 объектов 106 домов будут завершены за счет средств застройщиков, это не долгострои, а те, кто не уложился в заранее указанные сроки. А 64 объекта – это уже долгострои, которые нами заявлены в Фонд на завершение строительства либо на выплату компенсаций. И еще 97 объектов являются инвестиционно-привлекательными, по которым мы заключаем соглашение с застройщиками, к примеру, ЖК «Фреш», ЖК «Солнечный», «Рич Хаус» и так далее, там завершают строительство уже другие застройщики, они взяли на себя обязательства и завершают эти проблемные объекты.
«НГК»: Эти 64 объекта, о которых вы говорите, они заявлены на 2019 или 2020 год? Когда они исчезнут из реестра долгостроев?
А.А. Алексеенко: Вы же понимаете, что завершить 64 объекта за один год невозможно. Мы заявили в федеральный Фонд все 64 объекта, и уже Наблюдательным Советом Фонда в конце декабря было принято решение о финансировании 15 объектов. Из них – 7 на выплату компенсаций и 8 – на достройку. Мы планируем, что до конца этого года еще не менее 30 объектов должны пройти подобную процедуру, пройти через Наблюдательный Совет Фонда и по ним должно быть определено финансирование. Сказать, что средства выделяются на год – будет не верно. Мы не ставим для себя отсечку по году, отсечку по году мы ставим только по сроку ввода объекта в эксплуатацию. И если строительно-монтажные работы на них начинаются в этом году, то в соответствии с проектом организации строительства есть сроки завершения объектов – это может быть и 12, и 14, и 24 месяца. То есть, завершение строительства и ввод их в эксплуатацию будет произведен в соответствии с проектной документацией.
«НГК»: Сколько и какие проблемные объекты незавершенного строительства на территории Краснодарского края были достроены из средств Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства - и сданы в 2019 году? Сколько средств на их достройку поступило из федерального фонда и сколько из краевого? Какое соотношение федеральных и краевых средств?
А.А. Алексеенко: Для Краснодарского края принята пропорция 24% на 76%, где 24 % – это деньги субъекта, а 76% – это деньги Фонда по защите прав дольщиков – участников долевого строительства. На данный момент из федерального Фонда выделено 3 млрд 167 млн – это те самые 76%, а из бюджета Краснодарского края выделено 1 млрд. На данный момент Фондом одобрено финансирование по 15 объектам. В ближайшее время мы планируем еще четыре объекта внести на одобрение, и, как я уже сказал, до конца года планируем 30 объектов провести через эту процедуру. Вероятно, этих средств на все объекты не хватит, но существует возможность дофинансирования таким же порядком и на тех же условиях. То есть, мы готовы оперативно корректировать суммы.
«НГК»: Соотношение 24% на 76%, принятое для Краснодарского края, на фоне других регионов максимальное?
А.А. Алексеенко: Есть постановление Правительства, которое определило это соотношение для регионов, исходя из обеспеченности бюджетов. В Ленинградской области, к примеру, соотношение 51% на 49%. То есть, для Краснодарского края из федерального бюджета выделяется больше средств, чем для ряда других субъектов.
«НГК»: Каким объектам было отказано в помощи федерального фонда в 2019 году и в связи с чем?
А.А. Алексеенко: Ни одному объекту не было отказано в помощи. Как я говорил, мы заявили 64 долгостроя, и все они рассматриваются федеральным и региональным Фондами, какие-то уже одобрены, а остальные – в процессе подготовки документации. Пока что федеральные оценщики, которых Фонд нанял для этой работы, успели провести работу по 15 объектам: оценили, посмотрели всю документацию и вынесли положительные решения.
«НГК»: Кто возглавляет региональный Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае?
А.А. Алексеенко: Руководителем регионального Фонда является депутат Законодательного Собрания Краснодарского края, очень компетентный, неравнодушный человек – Евгения Шумейко. Она глубоко погружена в проблематику, занималась вопросами обманутых дольщиков задолго до создания регионального Фонда. Является членом Межведомственной комиссии, которая работает в Краснодарском крае и создана по инициативе губернатора и прокурора Краснодарского края. Для Краснодарского края такой руководитель, по сути, – это находка. Выбор, который сделал губернатор, очень правильный и только на пользу общему делу. Региональный Фонд был создан в соответствии с федеральным законом как автономная некоммерческая организация, все уставные цели, задачи и возможности фонда определены федеральным законодательством, учредителем является администрация Краснодарского края. В законе сказано, что если субъект претендует на федеральные деньги, то он должен создать региональный Фонд. Его цель – решение проблемных вопросов обманутых дольщиков. Региональный Фонд помогает дольщикам правильно оформить заявки и передает их на рассмотрение в федеральный Фонд. А уже там принимают решение о том, будет ли объект завершен строительством, либо дольщики получат компенсации.
«НГК»: Какие еще существуют категории граждан, вложивших денежные средства, но не получивших обещанное жилье, которые не попадают в категорию «обманутый дольщик»? Какая работа ведется в крае для защиты их прав?
А.А. Алексеенко: Есть еще жилищно-строительные кооперативы. Мы оказываем им помощь различного организационного характера, помощь в получении технических условий, в поиске дополнительных инвесторов и так далее. Но, по сути, в ЖСК люди – члены кооператива – сами участвуют в процессе строительства, называть их обманутыми дольщиками нельзя. Они сами строят себе жилье. Это пайщики. Существует председатель жилищно-строительного кооператива, правление, они сами их выбирают, должна быть создана ревизионная комиссия. Прежде, чем вступить в ЖСК, необходимо почитать закон о жилищно-строительных кооперативах, в котором все сказано. И если процесс организован соответствующим образом, то проблемных объектов быть не должно. Хотя в крае их чуть более 10, таких проблемных ЖСК, с которыми мы тоже работаем.
«НГК»: Появились ли в 2019 году новые проблемные объекты в Краснодарском крае? Какие?
А.А. Алексеенко: Я отвечал на этот вопрос в самом начале. В соответствии с федеральным законом у нас проблемными являются объекты, срок ввода которых затянут более, чем на шесть месяцев. Поэтому часть объектов ушли из проблемного списка, они введены в эксплуатацию, часть объектов туда зашли, но по ним динамика хорошая, так как застройщики понимают весь объем контроля, который ведется, в том числе, работа межведомственной комиссии с участием прокуратуры и правоохранительных органов. Это является хорошим стимулом, чтобы наверстать упущенные сроки.
«НГК»: Оценка ситуации по конкретному проблемному объекту, его обследование производятся комиссией федерального Фонда. Оправдано ли это? Не лучше ли было бы передать эти функции региональному Фонду?
А.А. Алексеенко: Во-первых, все делается в соответствии с действующим законодательством. Во-вторых, оценщики федерального Фонда проводят всю работу для того, чтобы определить общий прогнозный объем средств. А деятельность, связанную с подготовкой проектно-сметной документации, работой с дольщиками, осуществляет уже региональный Фонд. То есть федеральный Фонд определяет основную сумму, а уточняет эту сумму региональный Фонд. Они действуют в тесной связке и не выходят за рамки правового поля.
«НГК»: Как часто в течение 2019 года и на каких объектах работала оценочная комиссия федерального Фонда?
А.А. Алексеенко: Комиссия отработала 19 объектов, но оценка была готова по 15 объектам, из них 8 – на достройку и 7 – на выплату компенсаций. Остальные будут рассмотрены на ближайшем заседании Наблюдательного совета.
«НГК»: В настоящее время часть инвесторов (застройщиков) находятся под следствием, а документы проблемных объектов – в следственных или судебных органах. При этом следствие и суды могут длиться годы. Удается ли получать деньги из федерального фонда на достройку этих объектов, и каким образом комиссия определяет и делает оценку объекта, фактически не имея на руках документов?
А.А. Алексеенко: В состав межведомственной комиссии, о которой я говорил, входят и следственные органы, и органы прокуратуры, и полиция. Поэтому если такие вопросы возникают, то решения по ним принимаются очень оперативно. У нас раз в две недели, а иногда и чаще проходят заседания МВК, на которых мы рассматриваем различные объекты по Краснодарскому краю. И для работы Фонда нет никаких препятствий в этой части. Если руководитель компании-застройщика находится под следствием, либо в местах лишения свободы, а вся документация изъята и не является секретной, в рамках межведомственной комиссии ее запрашивают и получают.
«НГК»: Как вы считаете, к какому году удастся на Кубани покончить с таким явлением, как «обманутые дольщики», полностью?
А.А. Алексеенко: Задача стоит завершить эту работу в 2023 году. Я уверен, что к этому времени мы все проблемные вопросы, связанные с обманутыми дольщиками, урегулируем. Понятно, что до конца 2023 года не все объекты будут введены в эксплуатацию, но по каждому из них будет принято решение – будь то выплата компенсаций либо достройка. На большинстве из долгостроев, которые сейчас находятся в реестре, строительно-монтажные работы будут либо завершены полностью, либо они выйдут на финишную прямую, либо граждане получат выплаты.
Благодаря внесенным в федеральное законодательство изменениям, так называемого котлового метода финансирования строительства с участием средств дольщиков больше не существует. Теперь граждане, которые хотят принять участие в процессе долевого строительства, открывают в уполномоченном банке эскроу-счета. И теперь банк гарантирует им возврат денежных средств либо завершение строительством объекта, на который было одобрено проектное финансирование. То есть, теперь, по сути, дольщики имеют дело не с застройщиком, а с банком, который выступает гарантом процесса.
Кроме того, внесены поправки в Уголовный кодекс РФ, которые предполагают уголовную ответственность за незаконное привлечение средств граждан, речь идет о так называемых договорах соинвестирования в долевое строительство и тому подобного. Теперь они тоже находятся вне закона, и это еще один эффективный инструмент сдерживания разного рода мошенников.
«НГК»: Как сами застройщики отнеслись к появлению эскроу-счетов и проектному финансированию?
А.А. Алексеенко: Поначалу им это не нравилось, потому что это все-таки взаимоотношения с банками. К тому же, не все сразу смогли разобраться в тонкостях изменений законодательства. Например, для тех, кто уже работал с банками ранее, все было значительно проще. Подготовка документации и обоснование проекта, проектных решений для банка – это был достаточно сложный процесс. Необходимы специалисты, которые имеют соответствующие компетенции, опыт работы с кредитно-финансовой системой. Поэтому застройщики вынуждены были принять в штат соответствующих специалистов и выстроить работу с банками. Мы с представителями банков вели постоянную работу, собирались еженедельно, обсуждали нюансы и проблемы, смотрели динамику – сколько застройщиков обратилось, сколько заявок было согласовано, а сколько отклонено и по каким причинам. Для застройщиков проводили обучающие семинары. И постепенно процесс взаимодействия строительной и банковской сфер был налажен. Сейчас всем компаниям стало понятно, какой пакет документов необходимо предоставлять в банк, и какие к документам требования. И процесс согласования заявок более не вызывает вопросов.
«НГК»: Застройщики утверждали, что с приходом губернатора Кондратьева была приостановлена выдача участков инвесторам под застройку…
А.А. Алексеенко: Нет, такого не было. У нас есть Постановление № 522, согласно которому если кто-то хочет реализовать масштабный инвестиционный проект, то в соответствии с этим постановлением он заявляется, межведомственная инвестиционная комиссия рассматривает предложение на соответствие определенным критериям. Если этот проект соответствует критериям масштабного инвестиционного проекта, то земельный участок предоставляется в аренду на три года без проведения конкурсных процедур. Эта работа как велась, так и ведется. А жилищное строительство у нас возможно исключительно путем торгов либо аукционов, они не приостанавливались никогда. Под компенсационные земельные участки тем инвесторам, которые достраивают проблемные объекты, есть краевой закон 3792-КЗ, в рамках которого предусмотрена компенсация инвесторам как земельными участками, так и денежными средствами. На это по поручению губернатора в прошлом году было выделено 1, 5 млрд. на три года, в рамках этих средств уже завершено строительство и введен в эксплуатацию объект ЖК «Форт Карасун» по ул. Сормовской, 208, завершаются строительно-монтажные работы на объекте ЖК «Талисман» и ведутся строительно-монтажные работы еще по двум объектам – ЖК «Валентина» и ЖК «Южный».
«НГК»: Какой из долгостроев будет введен в эксплуатацию в ближайшее время?
А.А. Алексеенко: ЖК «Талисман», на котором строительно-монтажные работы завершены, сейчас идет подключение к инженерным коммуникациям, а к апрелю он будет сдан. Еще один объект на подходе – это на Карякина, 5, также в стадии завершения находится ЖК «Территория счастья» на Жигуленко, 3, там почти тысяча квартир.
Подводя итог, скажу, что у нас есть три основных инструмента для решения вопросов, связанных с проблемой обманутых дольщиков. Первый – это завершение строительства за счет средств инвестора. Это возможно в том случае, когда объект имеет инвестиционную привлекательность. Объект приостановлен, но имеет свободные площади и, реализовав их, можно компенсировать те затраты на строительство, которые инвестор понесет.
Второй инструмент – это наш краевой закон 3792-КЗ, по которому на завершение строительством объекта в соответствии с заключенным между муниципалитетом и застройщиком соглашения на достройку проблемного объекта муниципалитет компенсирует затраты в соответствии с формой отчетности. Либо в форме земельного участка, либо за счет средств, выделяемых из краевого бюджета.
И третий инструмент – это федеральный и региональный Фонды. Благодаря этим трем действенным и эффективным инструментам мы проблему обманутых дольщиков в Краснодарском крае до 2023 года решим в полном объеме.
«НГК»: Спасибо, Андрей Анатольевич, что ответили на все наши вопросы – и на те, которые были запланированы, и на те, которые возникли спонтанно. Это интервью очень ждут наши читатели.
Вопросы задавали:
Галина ТАШМАТОВА
Татьяна ГУСЕЛЬНИКОВА
