1535
К управляющей компании ГУК "Краснодар", крупнейшему в крае поставщику услуг ЖКХ, всегда у кого-нибудь да и возникают претензии. Периодически на компанию с критикой обрушивается и пресса. "НГК" тоже не раз упоминала эту организацию в своих критических материалах, посвященных вечной теме – ЖКХ. К работе этой компании далеко не однозначное отношение и у собственников жилья. Сегодня мы поинтересовались мнением другой стороны. Как строится работа управляющей компании с собственниками жилья, какие возникают при этом "трудности в общении", рассказала "НГК" директор ГУК "Краснодар" Людмила Головченко.
"НГК": Людмила Анатольевна, хотелось бы начать беседу с вами с самого ключевого аспекта в деятельности компании ГУК "Краснодар", тех, кто непосредственно держит руку на пульсе каждого многоквартирного дома. Это управляющие компании, товарищества собственников жилья, советы домов УК, ТСЖ. Как вы с ними работаете?
ГОЛОВЧЕНКО: В городе достаточно много домов, управление которыми осуществляется с помощью ТСЖ, более тысячи. Но одна из самых распространенных форм – это управляющие компании (УК).
В своей практике мы нередко сталкиваемся, когда непосредственно ТСЖ передают управление многоквартирными домами УК. На мой взгляд, такая схема управления наиболее эффективна, поскольку в данном случае в соответствии с Жилищным кодексом РФ совет, или правление ТСЖ может принимать самостоятельно ряд решений, которые не требуют участия всех собственников, проживающих в доме.
В позапрошлом году были внесены изменения в Жилищный кодекс, на основании которых введена такая организационно-правовая форма, как совет многоквартирного дома. Определены полномочия и функции совета, но они не настолько обширны и всеобъемлющи, как, например, у ТСЖ.
С советами домов, или как мы их называем, уполномоченными собственников в многоквартирном доме, у нас практика сотрудничества налажена уже давно – еще с момента создания нашей компании в 2009 году. Мы тогда уже поняли, что проще решать какие-то вопросы с одним лицом, наделенным полномочиями по решению собрания собственников жилья, чем в каждом случае собирать для принятия решения всех собственников. А их в одном доме, как вы понимаете, может быть и 100, и 300. Возможно, именно наш многолетний опыт налаживания взаимоотношений с собственниками жилья в МКД через уполномоченных и послужил впоследствии основой для выработки изменений в ЖК РФ.
"НГК": Много ли в Краснодаре таких домов, где сегодня работают эти советы МКД?
ГОЛОВЧЕНКО: У нас, если брать только многоэтажные дома, таких около 2,5 тысячи. Вообще, их более 4 тысяч. Сегодня в 70% таких советов избраны председатели, у некоторых из них в этом году уже истекает срок полномочий.
"НГК": На какой срок избирается председатель?
ГОЛОВЧЕНКО: На срок от года до трех лет, согласно Жилищному кодексу, но в каждом конкретном случае это решает общее собрание собственников.
"НГК": Если, как вы сказали, у советов МКД меньше полномочий, чем в том же ТСЖ, вам это усложняет работу?
ГОЛОВЧЕНКО: Ни в коем случае. Наоборот, даже проще строить конструктивный диалог с собственниками. Если собственники заинтересованы в дальнейшем улучшении технических характеристик своего дома, то и работа налажена должным образом. Мы составляем совместные планы текущих работ. Если им на какие-то виды работ не хватает средств, то они обращаются к нам с просьбой инвестировать недостающие средства на тот или иной вид работ, чтобы в конечном итоге жилой дом привести в нормальное техническое состояние.
В том случае, когда председателем избран человек, преследующий какие-то свои цели, нам трудно выстраивать с ним отношения.
С того момента, как вступили в силу новые изменения в Жилищный кодекс, мы регулярно проводим обучающие семинары с уполномоченными представителями и председателями ТСЖ тех домов, которые находятся в управлении ГУК "Краснодар". По сути, мы сами их и научили, как правильно работать. И сегодня домов, в которых работа управленческих структур проводится на высоком уровне, становится все больше. Иными словами, неизменно растет количество домов, где собственникам жилья предоставляется наиболее полный комплекс услуг, где всеми силами стремятся к тому, чтобы создать условия комфортного проживания.
"НГК": А вот те ТСЖ и управляющие компании, с которыми, как вы говорите, вам сложно строить работу. Ведь иногда спорные вопросы между ними и вашей компанией приходится решать в суде. Как вы на это реагируете?
ГОЛОВЧЕНКО: Как реагирую? Нормально. Бывают исковые заявления по возмещению нанесенного ущерба имуществу, например, стояк потек или какая-то другая аварийная ситуация, приведшая к порче общедомового имущества. Что же касается исков собственников непосредственно к работе ГУК "Краснодар" или признания недействительными договоров – таких нет.
Согласно жилищному законодательству, государственный контроль над деятельностью управляющей компанией осуществляет жилищная инспекция и органы прокуратуры, но в эти органы в настоящее время поступает все меньше и меньше обращений с претензиями в наш адрес. Это объясняется просто: все оборотные средства наша компания тратит на мероприятия по улучшению технического состояния жилых домов, находящихся в управлении ГУК "Краснодар".
Не скрою, есть к нам претензии по предоставлению некачественных услуг. Чаще всего, это проблема горячего водоснабжения. Мы стараемся в пределах нашей компетенции урегулировать такие вопросы, но далеко не все зависит от нашей компании. Например, поставщиком тепла и горячей воды в МКД является компания АТЭК, и следует признать, что мы периодически сталкиваемся с фактом недопоставки услуг. В рамках договорных обязательств мы также стараемся с этим поставщиком вопросы решать конструктивно.
Но тут есть и другая сторона медали. Существуют нормативы, в соответствии с которыми средняя температура в рядовой комнате жилой квартиры должна быть не ниже 18 градусов, а в угловых – 20. Естественно, что далеко не все чувствуют себя комфортно при такой комнатной температуре.
"НГК": Сегодня в Краснодарском крае, как и в других регионах России, работает учрежденный в 2013 году Региональный фонд капитального ремонта МКД. Согласны ли вы с таким утверждением, которое промелькнуло и в некоторых СМИ, что эта созданная структура будет подменять вашу компанию, как крупнейшего в крае оператора услуг ЖКХ?
ГОЛОВЧЕНКО: Этот фонд никоим образом не будет подменять ГУК "Краснодар". Да, в наши функции входит тоже ремонт жилья, но не капитальный, а текущий, а это, согласитесь, разные понятия.
Что касается капитального ремонта, то жители Краснодара с момента приватизации квартир, если помните, это началось еще в 1991 году, еще никогда не платили за капремонт. Все эти годы капитальным ремонтом жилья занималась администрация города за счет собственных бюджетных средств.
С 2008 года, когда в соответствии с федеральным законом №185-ФЗ был создан Фонд реформирования ЖКХ, который и выделял средства на капитальный ремонт. Муниципалитет же осуществлял капремонт жилого фонда только в пределах своей собственности, то есть муниципального жилья.
Созданный в 2013 году Краснодарский краевой фонд капитального ремонта МКД как региональный оператор, разработал долгосрочную программу капремонта и сегодня заключает договоры с собственниками жилья. В соответствии с этими договорами, фонд аккумулирует средства, поступающие от собственников в качестве взносов. У каждого дома, включенного в программу капремонта, должен быть открыт свой накопительный счет в этом фонде. Хотя с 1 января этого года вступили в силу изменения в 185-й закон, на основании которых накопительные счета для капремонта могут вести и управляющие компании. Я думаю, что многим собственникам жилья такие изменения придутся по душе и они уйдут от регионального оператора, доверив средства на капитальный ремонт своей управляющей компании.
"НГК": В программу капремонта включены все многоквартирные дома, независимо от года постройки. В вашем управлении немалую часть составляют дома в центре города, так называемый "шанхай". Их капремонт – дело дорогостоящее. Как быть с ними?
ГОЛОВЧЕНКО: К сожалению, в эту программу не включены дома с износом эксплуатации более 60%, это, в основном, как раз дома одноэтажной постройки в центральной части города. Многие из них признаны аварийными и подлежат сносу, многие попали в программу расселения в рамках реконструкции. И в том, и в другом случае возникает немало вопросов, которые надо решать. Например, куда расселять?
С помощью пришедших в Краснодар инвесторов, несколько старых кварталов удалось расселить в благоустроенные квартиры в новых развивающихся микрорайонах, как в рамках реконструкции, так и в рамках программы переселения из ветхого и аварийного жилья. В последнем случае вопросы переселения решались муниципалитетом из расчета "метр на метр". Начиная с 2008 года по настоящее время, расселено более 2000 таких квартир.
Другое дело, что далеко не все граждане хотят переезжать из центра в другие районы, и это тоже проблема и для тех, кто в силу привычки не готов менять место жительства, и для муниципалитета. В любом случае, пока эти дома стоят, кто-то должен их обслуживать. Ни одна управляющая компания на такое не пойдет. Они практически все находятся под нашим управлением. Затраты на содержание и обслуживание таких домов несоизмеримы с теми, которые мы несем на обслуживании многоэтажек. Достаточно того, что в центре, и это ни для кого не секрет, очень большой процент износа инженерных сетей. Ремонт фасада, кровли, коммуникаций в таких домах – процесс трудоемкий и очень дорогой, но мы вынуждены предоставлять свои услуги в этом секторе по существующим муниципальным тарифам,насколько это в наших силах и насколько это позволяют наши финансовые возможности.
"НГК": То есть работаете в минус?
ГОЛОВЧЕНКО: Я уже сказала, что никто не берет на обслуживание эти дома. А бросить их – это значит оставить, по меньшей мере, без воды, тепла, электричества. Это незаконно. С другой стороны, что в данном сегменте жилого фонда мы часто сталкиваемся с систематическими неплатежами, но стараемся эти вопросы решать цивилизованно, договариваемся с должниками, убеждаем. Это преимущественно неблагополучные семьи. Или собственники, которые давно там не живут, но сдают квартиры в аренду, а также юридические лица – организации и фирмы, которые приобрели квартиры в собственность.
Решение возникших споров в юридическом поле – это уже крайняя мера, к которой мы прибегаем редко.
"НГК": Известно, что в центральной части города чаще всего можно встретить факты самовольного подключения к водопроводам, канализации. Как вы к этому относитесь?
ГОЛОВЧЕНКО: По большей части, лояльно. Объясню, почему. Преимущественно в нашем краснодарском "шанхае" не были предусмотрены центральные коммуникации. Если даже сегодня походите по городу, то увидите, что в некоторых дворах сохранились уличные колонки, стоят туалеты общего пользования. То есть там изначально этого всего не было предусмотрено по проекту. Со временем люди самостоятельно проводили себе и канализацию, и подключались к водопроводу – улучшали свои жилищные условия в силу своих возможностей. Несмотря на то, что все эти "самостийные" врезки были сделаны без проектной документации, мы на общем собрании собственников решаем вопросы по текущему ремонту этих водопроводов, канализации. Ну, надо там поменять 10-20 метров трубы – это нормально.
"НГК": Есть такая информация, что на текущий момент ГУК "Краснодар" недополучил платежей за предоставленные услуги порядка 400 млн. рублей. Почему такая астрономическая сумма, и как вы собираетесь эти платежи минимизировать сейчас?
ГОЛОВЧЕНКО: Да, это действительно так. Стараемся решать эту проблему напрямую с должниками. Помимо этого, у нас заключен договор с тремя коллекторскими агентствами, которые занимаются взысканием задолженности. Ограничить подачу воды в квартиру мы не имеем права по нормам СанПин, а вот лишить должника возможности пользоваться канализацией – можем. Просто ставится точечно заглушка на конкретную квартиру – и все! Года два-три назад эта мера было очень эффективной.
С юрлицами, которых в числе должников огромное количество, решаем спор в Арбитражном суде, с гражданами, систематически уклоняющимися от уплаты коммунальных услуг, разбираемся в судах общей юрисдикции.
Но должна сказать, что в ближайшее время минимизировать объем задолженности вряд ли нам удастся. Во-первых, в этом году уже повысился тариф на комуслуги. А во-вторых, жилищное законодательство не позволяет применять по отношению к должнику более жесткие меры. Хотя должников, проживающих в муниципальном жилье, по закону можно выселить в маневренный фонд, но у нас в городе такого нет. У владельцев приватизированного жилья по решению суда можно изъять квартиру в счет погашения задолженности за коммунальные услуги. Но в нашем городе еще нет ни одного такого случая, чтобы суд вынес такое решение. В других же регионах, как, например, на Дальнем Востоке, подобные прецеденты уже были.
Так что, мне кажется, сумма задолженности за комуслуги у нас не уменьшится, а даже наоборот – будет расти.
"НГК": Какой же выход вы видите?
ГОЛОВЧЕНКО: Ужесточать меры к злостным неплательщикам.
Записал СЕРГЕЙ ЛАДОЖСКИЙ
