Строительство в Сочи: приоритет инфраструктуре

Прокомментировать её мы попросили одного из самых компетентных в этом вопросе людей, директора департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи Семёна Вялкина.

– Почему потребовалось начать работу над новым генпланом города? Будут ли ограничения, принятые в настоящее время, (например, требование землеотвода под гостиницу не менее гектара) пролонгированы в будущих градостроительных документах?

– В настоящее время развитие территории города Сочи осуществляется в соответствии с генеральным планом, утверждённым решением Городского Собрания Сочи 14.07.2009.

За прошедшие 12 лет территория курорта кардинально изменилась. Существенно выросла численность населения. Официально достигает порядка 550 000, по экспертным оценкам – до 700 000 жителей. А в пик курортного сезона вместе и с туристами в городе одномоментно может находиться до миллиона человек. Вместе с тем мощность объектов инженерной инфраструктуры в генеральном плане 2009 года рассчитывались исходя из пиковой единовременной численности жителей и гостей Сочи порядка 1 млн человек, из которых половина –постоянно проживающие. Это означает, что уже сейчас инженерная инфраструктура работает на пределе. Действующий генеральный план уже не отражает реальную ситуацию с застройкой, ибо исчерпан ресурс территориального и пространственного развития. Правила землепользования и застройки не соответствуют генеральному плану, что влечёт за собой сложности в формировании единой и понятной градостроительной политики.

Сейчас в срочном порядке ведётся анализ программ комплексного развития инженерной инфраструктуры, собираем предложения по ним от сетевых организаций, чтобы включить в новый Генплан. В нём будет отражена реальная городская застройка и учтены планы долгосрочного развития.

Параллельно ведётся масштабная работа по проработке Стратегии социально-экономического развития Сочи до 2030 года. Этот важнейший стратегический документ предусматривает развитие Сочинской агломерации в составе восьми кластеров. В его подготовке, помимо наших специалистов, принимают участие известные учёные, архитекторы, проектировщики, историки и экологи. Эксперты уже проанализировали текущую ситуацию и выявили основные проблемы, препятствующие сбалансированному развитию города. Речь идёт о точечной застройке, нехватке социальных объектов, благоустроенных пляжей, износе коммунальных сетей на 80%, отсутствию берегоукрепления и берегозащиты, подтоплению территории.

– Какова ситуация в городе с соблюдением градостроительных норм и правил?

– По поручению губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева на время разработки нового Генерального плана были введены ограничения на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов и нежилых объектов площадью свыше 1000 кв. м примерно на два года. Решение принято депутатами Городского Собрания Сочи и поддержано членами Градостроительного совета, а также жителями города.

Необходимость ограничений назрела давно – бесконтрольное строительство многоквартирных жилых домов, не обеспеченных социальной инфраструктурой, привело к массе проблем. Менее чем за десятилетие – с 2010 по 2019 год – в Сочи выдано разрешений на строительство 4,5 миллионов квадратных метров жилья, что привело к дефициту мест в учреждениях социальной сферы.

Разработка генплана после проведения конкурсных процедур была поручена Санкт-Петербургскому «Научно-исследовательскому институту перспективного градостроительства». Недавно он разработал генплан Краснодара и сейчас ведёт работы над аналогичными документами для

Анапы, Геленджика, Горячего Ключа, Армавира. В целом его специалисты за последние 10 лет разработали более 700 градостроительных проектов для государственных, муниципальных и частных заказчиков в России.

Новый генплан будет решать главную задачу – комплексное развитие территории с учётом приоритетного строительства социальных, общественных объектов, создания зелёного каркаса города.

– В чём связь нынешних ограничений и «комплексного развития»?

– Конечно, ограничения являются вынужденной мерой. Строительство было ограничено через использование законодательного механизма –Правил землепользования и застройки. Необходимо сохранить курорт для будущих поколений.

Зачастую густонаселённые микрорайоны остаются без дорог, сетей, детских садов и школ. Недостаточная ширина, слабая пропускная способность дорог ведёт к заторам и пробкам. Существует острая необходимость в инфраструктуре – социальной, инженерной, объектах благоустройства и т. д.

Тем не менее мы понимаем, что всё сразу остановить нельзя. Поэтому в запрете есть исключения. Они касаются индивидуального жилья, садовых домов. При наличии ранее заключенного договора о комплексном развитии территории допускается застройка площадью свыше 1000 кв. м. Плюс бюджетные стройки, реконструкция, нежилые объекты максимальной общей площадью до 1000 кв. м, масштабные инвестиционные проекты и т. д.

Здесь тоже есть ограничения. Не секрет, что нередко коммерческие объекты маскируются под индивидуальное жильё. Поэтому теперь оно не должно превышать в высоту 12 метров, а площадь – 300 кв. м.

Девелоперы сейчас пересматривают свои планы и разрабатывают проекты комплексной застройки – со всей необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. Думаю, что только такой социально ответственный бизнес должен остаться на строительном рынке.

– Запрет строительства повлечёт за собой нарушение сроков сдачи многих объектов, а значит, существенных пунктов договоров. Что делать как застройщикам, так и их клиентам, особенно тем, кто привлёк для покупки жилья кредит в банке?

– Я уже сказал, что запрет не коснётся тех объектов, которые строятся в рамках договоров комплексного развития территорий, а также тех, на которые было ранее выдано разрешение. Поэтому проблем у застройщиков, которые уже ведут строительство, не возникнет.

– Касается ли комплексное развитие только новой застройки, или же этот подход будет применен и в «старых» районах. Если да, то какие изменения ждут эти территории, застройщиков и владельцев недвижимости?

– Решение данной задачи выполняется пошагово. С декабря 2020 года ограничили многоэтажную жилую застройку, с июля 2021 года –строительство нежилых объектов площадью свыше 1000 кв. м.

Специалистам ещё предстоит выполнить в рамках разработки Генерального плана градостроительный анализ переуплотнённых районов города. Он коснётся, к примеру, таких микрорайонов, как Соболевка, Светлана, ул. Яна Фабрициуса, ул. Лысая гора и других. Тогда уже будет понятно, какие меры в каждом из них предпринять для улучшения ситуации.

Мы максимально открыты, и в нашей работе может принять участие любой житель Сочи. Генеральный план обязательно пройдёт процедуру общественных слушаний. Будет создан его сайт, на котором все сочинцы смогут ознакомиться с документами и направить свои предложения по каждой конкретной территории.

– Нынешние правила действуют до утверждения Генплана. После этого какие ограничения планируется снять, а какие продолжатся, только закреплённые другими документами?

– Параллельно разработке Генерального плана будет проведена корректировка Правил землепользования и застройки с целью последующей постановки на кадастровый учёт территориальных зон. Разработчики Генплана проанализируют ранее утверждённую документацию по планировке территории, ранее выданные разрешения на строительство на предмет обеспеченности территории социальными объектами. После утверждения генплана будут разработаны программы комплексного развития социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры с перспективой развития города 20 лет.

Также в настоящее время вносятся изменения в местные нормативы градостроительного проектирования, которые будут жёстко регулировать застройку на стадии проектирования.

– «Комплексное развитие территории» предусматривает, в частности, вынос «промышленных баз» за пределы города и передачу высвободившихся площадей под объекты инфраструктуры. Поясните, пожалуйста, какие объекты предполагается переносить?

– Подобных баз в Сочи немного, в сравнении, например, с Краснодаром. Все они в основном работают в сфере обслуживания: торговые и строительные базы, а также предприятия, связанные с гостиничной инфраструктурой. Перенос действующих промышленных баз, находящихся в собственности или долгосрочной аренде, не планируется.

– Можно ли сказать, что ограничения на строительство в ближайшие пару сезонов добавят Сочи привлекательности в глазах отдыхающих?

– Считаю, что введённые ограничения пойдут на пользу городу и туристической индустрии. Они послужат мощным импульсом для решения многих городских проблем, в первую очередь вызовут снижение колоссальной нагрузки на коммунальные сети, помогут усовершенствовать транспортную логистику, а также благоприятно скажутся на развитии санаторно-курортного комплекса, помогут создать комфортную среду для горожан и отдыхающих.