Подковерные игры

Бетонные и железные коробки гаражей становятся мерилом отношения власти к горожанам

История гаражного кооператива уходит корнями еще в далекие 1980-е, когда исполнительный комитет Краснодарского городского Совета народных депутатов принял решение «О состоянии гаражно-кооперативного строительства и мерах по упорядочению хранения автотранспорта, принадлежащего гражданам». После этого исполком принял решение об отводе Советскому районному совету «Всероссийского добровольного общества автолюбителей» земельного участка под строительство крытой стоянки в Советском районе города Краснодара по улице Уральской. На правах бессрочного пользования автолюбителям предоставлялся свободный от застройки участок площадью в 0,85 гектара. Данное решение было принято в 1988 году, тогда же инициативная группа обратилась в Совет народных депутатов Советского района с заявлением о намерении создать гаражно-строительный кооператив. Прошение было удовлетворено, и сам кооператив был создан под номером 60, а спустя два месяца было принято решение о регистрации устава ГСК.

В решении райисполкома отмечено, что кооператив имеет право «получать в бессрочное пользование земельные участки для возведения гаражей». Это принципиально важно, так же, как и решение Советского райисполкома о предоставлении участка «на правах бессрочного пользования».

В 1992 году решением тогда еще существовавшего Советского райисполкома к имевшимся на тот момент еще территориям гаражного кооператива был прирезан земельный участок – так же на правах бессрочного пользования, после чего площадь выделенного ГСК земельного участка составила уже 1,2 гектара. К своему владению члены ПГСК №60 отнеслись со всей ответственностью: была построена крытая стоянка для индивидуального транспорта граждан и отдельными боксами, территория ГСК облагорожена, заасфальтирована, проведен свет.

Однако вскоре прозвенел первый тревожный звоночек.

– В 1996 году администрация города, что называется, в добровольно-принудительном порядке, не прекращая права постоянного бессрочного пользования, закреплённого за кооперативом, пригласила тогдашнего председателя. Ему-то и заявили о необходимости заключения договора аренды земельного участка, – рассказывает сегодняшний председатель кооператива Сергей Костромин. – Членов кооператива заверяли, что их право бессрочного пользования никто не оспаривает, а договор заключается с целью упорядочения отношений администраций со всеми подобными кооперативами. Был заключен договор аренды сроком на пять лет на участок – с учетом прирезанных ранее земель. В приложении к договору (акту приема-передачи) отдельно оговаривалось, что участок уже используется для размещения гаражей: то есть уже тогда признавалось, что на этой земле расположены гаражные боксы, и не о каких «самовольных постройках» речи быть не должно.

В 2000 году мэрия, собрав в администрации председателей многих гаражных кооперативов, заявила, что им следует поменять организационно-правовую форму: с гаражно-строительного кооператива – на «потребительский гаражно-строительный кооператив». В 2000 году зарегистрирован уже ПГСК, и после изменения организационно-правовой формы председателю было предложено поставить участок на государственной кадастровый учет, что, в свою очередь, потребовало заключения нового договора аренды. Он был заключен – уже с ПГСК – сроком на три года, причем в договоре указывалось, что участок, имеющий кадастровую стоимость 53,8миллионов рублей, предоставлялся под «временное размещение гаражей». Слова о «бессрочном пользовании» оказались как-то незаметно выпавшими из текста.

– Если читать это постановление в отрыве от контекста, то складывается впечатление, что ГСК образовался в 2004 году и ходатайствует о предоставлении земельного участка, – рассказывает Сергей Костромин. – При этом совершенно упускается момент, что гаражный кооператив существует с 1988 года, так же, как и многие имеющиеся там гаражи.

В 2009 году городские власти обратились в арбитражный суд с требованием к кооперативу – вернуть землю, освободив ее от гаражей, которые, по утверждению заявителей, возведены самовольно, и… возврата в распоряжение муниципалитета. Тогда арбитражный суд иск отклонил, указав, что фактическими владельцами гаражей являются физические лица — собственники гаражей. После этого до поры до времени всё было тихо: более того, еще в 2015 году члены кооператива написали заявление в администрацию города, которым просили подтвердить исполнение договора аренды. Департамент муниципальной собственности и городских земель ответил, напоминая, что в 2004 году был заключен договор аренды и что администрация в его прекращении не заинтересована.

Но уже в конце 2016 года в Советский районный суд с аналогичными исками обратились не только администрация города, но и индивидуальный предприниматель Сергей Ковера, ставший одним из главных действующих лиц в означенной тяжбе.

– В 2009 года рядом с территорией ПГСК появилась автостоянка с посуточной оплатой за хранение автотранспорта и станция технического обслуживания,– рассказывает Сергей Костромин. – Земельный участок, на котором находилось все это хозяйство, принадлежал ИП Сергею Ковере и был поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «для автостоянки, станции технического обслуживания и кафе». В любом случае, она не подразумевала строительства многоквартирных домов; это следует, в частности, из выписки из кадастрового паспорта земельного участка – по состоянию на ноябрь 2012 года. После этого Ковера как собственник нежилых помещений, расположенных на этом участке, обратился в администрацию, и ему предоставили земельный участок – как собственнику объектов недвижимости. А 10 января 2013 года администрация МО город Краснодар заключает с Коверой договор купли-продажи этого земельного участка. После заключения договора, когда по акту передачи Ковера получил эти земельные участки в собственность, – 1 марта 2013 года он обратился в кадастровую палату с заявлением о регистрации решения собственника о разделе земельного участка. Причем участок уже указывался с видом разрешенного использования «для строительства многоэтажного жилого дома». То есть за какие-то два месяца участок, предназначенный только для эксплуатации автостоянки и прилегающих строений, вдруг превратился в пригодный для строительства многоквартирного дома. Никаких публичных слушаний при этом не проводилось: по сути, чиновники администрации своим решением в обход закона поменяли вид разрешённого использования. Ковера зарегистрировал соглашение о разделе земельного участка, и у него получилось два земельных участка – под номерами 23:43:0414022:64 и 23:43:04114022:63, а 22 марта это право уже было зарегистрировано, и уже 23 марта он предоставил свой земельный участок в аренду ООО «ЕкатеринодарИнвестСтрой» для строительства 16-этажного многоквартирного дома, по улице Уральская, 129. Надо сказать, что на этой территории ранее уже находился ГСК под названием ЮБА, на котором и была обкатана следующая схема: 21 июня 2013 года Ковера обратился в Советский районный суд с исковым заявлением к этому кооперативу о сносе металлических гаражей по адресу Уральская, 129 – под предлогом того, что данные гаражи мешают строительству жилого дома, подъезду к нему большегрузных автомобилей и, таким образом, лишают истца возможности сдать в установленном порядке дом в эксплуатацию. Хотя Ковера, не являясь застройщиком, не сдавал дом в эксплуатацию. И тут впервые мы услышали фамилию судьи Ирины Арзумановой, которая, несмотря на все указанные выше обстоятельства, приняла заявление к производству. Причем  приняла иск индивидуального предпринимателя к юрлицу, то есть,  по сути, взяла на себя полномочия арбитражного судьи. Летом 2013 года она вынесла решение: исковые заявления Коверы – удовлетворить, а ГСК предписано снести гаражи. В случае неисполнения решения суда, Ковера получил право сделать это за свой счет. Что, собственно говоря, и было сделано.

Согласно проектной документации, на земельном участке Коверы располагается инфраструктура 16 этажного дома, так как своей территории для этого у застройщика не остаётся. Тогда он обратился к Сергею Костромину с просьбой: выдать справку для предъявления в департамент архитектуры и градостроительства – с тем, что гаражный кооператив гарантирует обеспечение его парковочными местами в количестве 300 штук. Председатель ПГСК отказал, поскольку мест таких не имелось: ведь в кооперативе насчитывалось всего 390 гаражей. После чего Ковера на проекте, предоставленном в администрацию, на своем земельном участке №63 (на нем, к слову, не выдавалось разрешение на строительство), который не участвовал в согласовании и всём прочем, попросту указал, что там должны быть детская площадка, парковочные места и всё остальное. Этот проект ему согласовали, после чего документ был передан в «ЕкатринодарИнвестстрой». Это означало, что данный земельный участок предоставлялся для строительства инфраструктуры. В 2014 год дом введен в эксплуатацию, и тут же между ним и гаражами вырос каменный забор. А застройщик тем временем разрастался, расчищая площадь для освоения территории.

– Сергей Ковера обратился в суд, оставаясь индивидуальным предпринимателем, – рассказывает Сергей Костромин, – который обращался при этом к юрлицу – ГСК. А это уже подпадало под юрисдикцию арбитражного суда. Несмотря на это, судья Арзуманова приняла дело к производству. Исковой материал для рассмотрения вопроса о его принятии к производству суда был передан судье М.Е. Канарёвой. Судья М.Е. Канарёва рассмотрела вопрос о принятии искового материала к производству суда, после чего вынесла определение о подготовке дела к судебному разбирательству от 9 января 2017 года, которым определила: направить  кооперативу копию искового материала; обязать ответчика представить письменные возражения; назначить предварительное судебное заседание на 24 января 2017 года, на 14 часов 00 минут, вызвать стороны, – подробно поясняет  Костромин. Но, после того как представители ГСК пришли на назначенное заседание в Советский районный суд, внезапно оказалось, что дело по иску уже рассматривала вышедшая из отпуска судья Арзуманова. Юристы ПГСК на процессе заявили: раз кооператив – юрлицо, и администрация  – тоже юрлицо, то производство по делу должно быть прекращено. Арзуманова, видя это ходатайство, отложила заседание, а уже 30 января появилось заявление  с иском индивидуального предпринимателя Коверы. И это заявление тоже попало к Арзумановой! Ковера к своему исковому материалу приложил выписку из единого государственного реестра юридических лиц и назвал в качестве ответчика ГСК по улице Старокубанская, 111, – тогда как у нас – Уральская, 131/1. Из выписки видно, что это юрлицо – совершенно иное и, соответственно, – иной ответчик. Но Арзуманова всё равно приняла дело к производству и объединила эти дела, заявив, что теперь это дело подсудно суду общей юрисдикции, потому что обратилось физлицо. Наш юрист задал судье вопрос: не заметила ли она, что в течение четырех месяцев рассматривала дело с иным ответчиком, расположенным по иному адресу? Судья изумилась: а что, у нас может быть два ГСК под одним и тем же номером? Юрист ответил, что их может быть хоть десять: юрлицо определяется по ИНН и ОГРН. После этого оппоненты сменили тактику. В настоящее время дело о сносе приостановлено: пока в Арбитражном суде Краснодарского края рассматривается дело №А32-21810/2017 по иску ПГСК №60 к администрации муниципального образования город Краснодар об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414022:4, площадью 11748 кв. м, по адресу: город Краснодар, улица Уральская, 133/1.

– В процессе рассмотрения этого дела судья Артем Назыков истребовал в Росреестре регистрационное дело на этот земельный участок, поскольку мэрия говорит, что договор аренды расторгнут, – рассказывает Сергей Костромин. – Ознакомившись с этим делом, мы выяснили интересные факты: оказывается, еще в 2010 году государственный регистратор Нонна Харотьян аннулировала запись, то есть прекратила право аренды.  Если мэрия расторгла этот договор в одностороннем порядке,  это должно было считаться достаточным основанием для приостановления регистрации! Что и сделала государственный регистратор, предварительно попросив предоставить документ, в котором говорится, что договор не исполняется сторонами. В ответ представители администрации принесли то самое решение арбитражного суда, где в удовлетворении иска им отказано. После этого государственный регистратор прекратила право аренды, – на основании отказа в иске по данному делу. Мы написали исковое заявление в суд о признании решения государственного регистратора незаконным и о восстановлении ПГСК в земельных правах на данный участок.

 Это дело попало опять к судье Назыкову, и он начал слушание дела. На сегодня ситуация такова: на 12 февраля назначено заседание в арбитражном суде, где рассматриваются сразу два дела: дело №А32-21810/2017 – по иску ПГСК №60 к администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414022:4, площадью 11748 кв. м, по адресу: город Краснодар, улица Уральская, 133/1, на новый срок. Там же рассматривается дело №А32-40680/2017 – по заявлению ПГСК №60 об оспаривании действий и решения должностного лица Росреестра.  Действия судьи говорят, что нам хотят отказать в признании действий регистратора незаконным, а потом, ввиду того, что договор аренды с нами расторгнут и мы это не оспаривали (потому что – знать не знали!), – нам откажут и в заключении нового договора аренды. После этого Арзуманова возобновит производство по делу в Советском суде и обяжет ПГСК снести все 390 гаражей. ПГСК, естественно, тогда не станет, и председателя привлекут к ответственности, а гаражи снесет Ковера. А потом на этом земельном участке вырастут новые дома…

Среди прочего, администрация города в своем исковом заявлении утверждает, что ПГСК находится в зоне транспортной развязки, мешая разгрузить транспортную инфраструктуру в этом районе. На это члены ПГСК могут логично возразить: о какой транспортной развязке может идти речь после постройки 16-этажного трехподъездного многоквартирного дома? То есть, в 2014 году городские власти выдали разрешение на строительство «ЕкатеринодарИнвестстрой», а в 2016 они отказывали ПГСК в продлении договора аренды по той причине, что там-де будет транспортная инфраструктура, чтобы разгрузить улицу Уральскую. Хотя, помимо дома, тут расположено еще несколько зданий. И кто же тут будет устраивать развязку?

– Застройщики попросту освобождают строительную площадку, – говорит Сергей Костромин, – рядом находится еще один гаражный кооператив, «Кардан», и ему тоже отказывают в заключении договора аренды. Но самое печальное во всем этом – то, что действующая администрация города не признаёт наследие прежних городских властей, начиная с 1980-х годов. То есть те строения, что были построены до введения Гражданского кодекса РФ, до появления 222 статьи, касающейся самостроя. Применять эту статью к строениям, построенным задолго до введения этого кодекса, по техническому паспорту 1988-1990 г.г., – по меньшей мере, некорректно. И, кроме того, никто не интересуется судьбой вот этих почти четырехсот гаражей. Куда денутся потом эти 400 машин, которые сейчас там стоят?  Никакой альтернативы – в виде земельного участка в другом месте или иной компенсации – нам не предлагается. Вот такой тирадой возмущения разразился мой собеседник – один из членов  гаражного кооператива. После  скрупулезного изучения ситуации я пришел к выводу, что поводов для возмущения у членов кооператива предостаточно.

В иске ИП Сергея Коверы утверждается, что мэрия в марте 2009 года направила уведомление об отказе от договора аренды, «данное уведомление получено ответчиком 07.03.2009 года» и, соответственно, по истечении трех месяцев договор считается расторгнутым. Однако в ПГСК заявляют, что какие-либо документы о расторжении договора аренды в кооператив не поступали. Вообще. Сам же председатель Костромин в заявлении в арбитражный суд обратил внимание на то, что ПГСК №60 и администрация Краснодара продолжают исполнять договорные отношения и, согласно акту сверки взаиморасчетов, по арендной плате кооператив задолженности не имеет.

В защите своих прав члены ПГСК не ограничиваются судом: весной прошлого года они обратились в Общественную палату Краснодарского края – с просьбой оказать помощь в защите своих интересов в споре с городской администрацией. Кроме того, были встречи и с мэром – Евгением Первышовым, и с депутатами ЗСК, письма в различные политические партии и даже президенту. Все заверяют о своей поддержке ПГСК, но практических результатов члены кооператива не видят, а дело идет своим чередом. Редакция «НГК», впрочем, направила ряд запросов в городскую администрацию по поводу этого дела, надеясь, что это поможет сдвинуть его с места.

Стоит к сказанному добавить, что многие члены кооператива состоят в нем с момента основания, а 189 из человек 390 – это пенсионеры и инвалиды 2-й и 3-й групп, несовершеннолетние узники концлагерей, многодетные матери. Гараж и стоящая в нем машина – то немногочисленное имущество, не считая жилья, что у них есть, поэтому они всё время старались поддерживать территорию ПГСК в надлежащем состоянии. В штате кооператива насчитывается десять человек, оформленных официально: им начисляется заработная плата – при полном соцпакете. С точки зрения формальной законности, по мнению членов ПГСК, придраться не к чему. Тем большим шоком для них стало то, что их, по явно надуманным основаниям, собираются вышвырнуть из собственных гаражей, а сами гаражи – снести.

Шок и недоумение – именно те слова, что сейчас характеризуют общее состояние членов ПГСК. Недоумение – вполне закономерно: неужели власти не понимают, что, выбрасывая на улицы еще четыреста машин, они никак не способствуют решению транспортной проблемы города? Более того, если на месте гаражей появятся многоквартирные дома, то и у их жильцов найдется свой автотранспорт в немалом, притом, количестве? Куда же его ставить, если уже сейчас у построенного рядом с гаражами дома машины, – разве что поверх друг друга не стоят?

– У меня тут гараж с 1988 года, с самого основания кооператива, – горячась, рассказывает пенсионер Владимир Бень, – большинство тех, кто здесь собрался, имеют гаражи с 1988 года. Строили всем кооперативом, все проблемы решали сообща, всегда всё было по закону. И вот, теперь нас отсюда просто вышвыривают.

На встречу с корреспондентом «НГК», несмотря на пронизывающий ледяной ветер, собралось около двадцати членов ГСК. Все старались высказаться: то – поодиночке, то – все скопом, они торопились поделиться своими переживаниями о наболевшем.

– Администрация сама не оставляет нам выбора, – говорит Лариса Лысенко, тоже член кооператива с момента его основания. – Вот, мой двор благоустраивался по одной из городских программ. Хорошо, очень красиво, елки посадили и все такое. Но только мест для того, чтобы поставить машину, стало еще меньше, хотя их и так не хватает. Если у нас отберут кооператив – куда мы денемся?..

– У нас и так всё забито машинами перед домом, – вторит ей еще один член кооператива Юрий Савенко, - порой «Скорую помощь» вызвать некуда. А что будет, когда гаражи снесут? У нас тут многие чуть ли не по полвека проработали на производстве, есть ветераны труда, как моя супруга, которая к тому же – инвалид. Но, как только мы выходим на пенсию, – про нас мигом забывают, мы становимся не нужны.

Общий настрой у пенсионеров довольно боевой: не раз и не два в звучали голоса о том, что они будут бороться за свои права всеми доступными им способами. Сегодня гаражные кооперативы в связи с интенсивным строительством оказались окружены городской инфраструктурой и выглядят пришельцами из прошлого века. Но хоть советские времена, давно канули в Лету – вместе со всеми гор- и райисполкомами, но остались же люди! Наивно полагать, что жители Комсомольского микрорайона, чьи гаражи попали нынче в немилость, откажутся от своих автомобилей безропотно, а когда снесут гаражи – будут ездить исключительно на общественном транспорте. Протестное настроение владельцев гаражей само по себе не рассосется – они уверены в своей правоте и готовы отстаивать их где угодно.

- Пока администрация города, действует заодно с застройщиком «ЕкатеринодарИнвестСтрой», – говорит Сергей Костромин, – нам тяжело, а практически невозможно бороться с коммерческой организацией.

Сумеет ли сегодняшнее руководство города найти разумный компромисс между интересами членов ПГСК и развитием городской среды, – пока непонятно. Но всем хочется верить, что декларации мэрии о неусыпной заботе о благе пенсионеров, ветеранов и инвалидов Краснодара не являются пустыми словами, и что мэрия попытается найти решение, которое устроило бы сотни простых граждан, в очередной раз угодивших в жернова хаотичной застройки.

Денис ШУЛЬГАТЫЙ