«Техас» возвращается

Лихие девяностые на Кубани были ознаменованы переделом портовой инфраструктуры в Туапсинском районе. С тех пор, отчасти благодаря СМИ, район этот ассоциируется с оголтелым беспределом рейдеров и беззубостью правоохранительных органов. Старожилы этих мест помнят, как шёл отстрел собственников прямо на причалах. Кстати, стабилизировать криминальную обстановку в районе удалось легендарной женщине – экс-мэру Туапсе Галине Джигун. На неё саму дважды было совершено покушение: её служебный автомобиль и квартиру обстреливали из гранатомёта РПГ. Незадолго до этого Галина Джигун сняла с должности начальника туапсинского УВД, прокурора, зачистила всю администрацию. Туапсинцы до сих пор с ностальгией вспоминают годы правления Галины Джигун. При ней город преобразился, были решены многие застарелые проблемы, а самое главное – в городе стало спокойно, потому что криминал понял, что здесь ему делать нечего.

– Туапсе называли «маленьким Техасом»: средь бела дня людей расстреливали из автоматов, заказные убийства и бандитские разборки… У администрации было много вопросов к городской милиции…, – рассказывала в одном из интервью Галина Джигун.

После её ухода с должности всё вернулось на круги своя. Новым витком стал земельный передел. Правовой нигилизм в Туапсинском районе введён сегодня в норму, а службы, которые должны стоять на страже законности, демонстративно бездействуют.

Экопоселение мечты

В 2000-х шла широкая рекламная кампания, предлагающая приобрести апартаменты в коттеджном поселке «Айдар» в Новомихайловском Туапсинского района.

Апартаменты разбирали активно, их можно было приобрести на 30–40% дешевле, чем жильё в той же Новомихайловке.

В основном владельцами апартаментов становились москвичи, которые приобретали нежилые помещения для того, чтобы проводить лето на берегу моря. Покупателей привлекала близость посёлка к Агрийскому заказнику с пицундской сосной.

Застройщик посёлка «Домострой – 5» не стал извлекать выгоду из каждого метра земли, как это сейчас принято. Между корпусами оставляли широкие полосы девственного леса, что давало ощущение жизни на лоне природы.

Когда-то на этом участке земли планировали построить санаторий, но в 90-е годы все стройки сошли на «нет».

Тогда и появился «Домострой – 5», который взял в аренду у краевых властей два участка 7,2 га и 2,2 га. Если быть точными, то второй участок в аренде у ООО «Зелёный гай», афиллированной с «Домостроем» компании.

Строил всё «Домострой – 5» своими силами, привлекая подрядчиков только на специализированные работы. Компания проложила инженерные сети – в апартаментах есть вода, свет, канализация. «Домострой» должным образом заключил договор с энергетической компанией, построил на территории закрытого посёлка трансформаторную подстанцию. Компания пробурила скважину, получила лицензию на добычу воды, построила КНС. На каждое действие «Домострой» получал разрешительные документы, в том числе и документы на право собственности на эти объекты, тогда как большая часть застройщиков на Кубани в эти годы занималась самостроем.

Для того чтобы читатель мог наглядно представить, что такое апартаменты, поясним – это трёх или четырёхэтажные корпуса – блоки, которые являются нежилыми помещениями. Жилых помещений в «Айдаре» никогда не было. Продавали апартаменты по договорам инвестирования и договорам подряда. У каждого помещения есть свой собственник, всего в посёлке «Айдар» более 400 собственников.

«Домострой – 5» взял на себя обслуживание коммунальных сетей. По действующему законодательству иного и быть не могло.

Апартаменты особого регулирования

Если в выписке из ЕГРН на квартиру в многоквартирном доме (МКД) указывается перечень и метраж общедомового имущества, это актив, который обслуживает управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо товарищество собственников недвижимости (ТСН), то владельцы апартаментов получают документы только непосредственно на свои квадратные метры, так как эти помещения не являются жилыми. И эти объекты не подпадают под Жилищный кодекс РФ.

В многоквартирных же домах работа обслуживающей организации опирается исключительно на Жилищный кодекс. Деятельность УК, ТСЖ и ТСН строго регламентируется законодательством. Они предоставляют кипы документов в Жилищную инспекцию, включая правоустанавливающие документы на все активы, которые им передаёт застройщик после сдачи дома в эксплуатацию. Прежде, чем взимать деньги с жильцов, управляющая компания должна разработать и утвердить экономически обоснованный тариф, где всё построчно расписано – сколько и за что она собирает. Ежемесячно компания сдает отчёты, чтобы каждый житель смог зайти на портал ГИС ЖКХ и убедиться, что сделала и что планирует сделать обслуживающая компания в его доме, и сколько денег на это она тратит.

В посёлках с апартаментами всё обстоит иначе. Кстати, на сегодняшний день в российском законодательстве нет закона прямого действия для владельцев апартаментов, даже такого юридического термина. Повсеместно используется термин «коттеджный посёлок», в том числе этот термин встречается и в рекомендациях Верховного суда РФ, на которые и опираются юристы, работающие в этой сфере. Застройщик построил и продал недвижимость, сети остаются на нём, расходы на их содержание он может возмещать за счёт владельцев апартаментов, включая стоимость арендной платы за землю, на которой находится сам посёлок.

Об этой проблеме нашим законодателям известно давно, но главный вопрос в экономике. Ни один государственный тариф не сможет дать тех денег, с которых можно будет зарабатывать – ни одна УК не поедет из города в отдалённый посёлок, ей это попросту невыгодно. Конечно, есть исключения – это элитные посёлки на побережье и в Подмосковье, где владельцы недвижимости готовы платить до 50 тыс. рублей в месяц лишь за обслуживание территории посёлков.  

Но в большинстве же случаев даже то, что собирается за обслуживание и содержание территорий и коммуникаций в подобных посёлках, едва покрывает затраты обслуживающей организации. К примеру, «Домострою» владельцы апартаментов должны  сегодня более 13 млн рублей. Собираемость в МКД всегда являлась проблемой, а в апартаментах, куда владельцы приезжают только в сезон, проблема с собираемостью стоит ещё острее.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, бремя содержания имущества лежит на собственнике. В коттеджном посёлке собственник земли и коммуникаций содержит всё не для себя, а для людей – собственников апартаментов, которые к нему уже никак не относятся. Поэтому Верховный суд РФ прямо говорит – содержит имущество застройщик, а все затраты на содержание территории и инфраструктуры пропорционально делит на всех собственников апартаментов.

Надо отдать должное, «Домострой» всегда давал разъяснения владельцам апартаментов, из чего состоит начисленная к оплате сумма за потреблённые услуги. Для этой хлопотной работы «Домострой» специально создал управляющую компанию «Регата», которая непосредственно и занималась этими вопросами.

К тому же, до настоящего времени вода в посёлке для жителей остаётся бесплатной, так как, не защитив тариф на воду, «Домострой» не имеет права её продавать. А руководство «Домостроя» старается во всём придерживаться законодательства.

Что касается электричества, то единственным потребителем в посёлке является сам «Домострой». Несмотря на то, что в каждом апартаменте есть счётчики, их владельцы в настоящее время не являются де-юре потребителями, хотя теоретически они могут выйти на «Россети» и заключить договор напрямую с поставщиком электроэнергии, этому никто не препятствует. Но в основном, люди приезжают на лето и не хотят тратить на это своё время отпуска. Поэтому «Домострой» приобретает электричество и передаёт его (не продаёт) жителям по той же цене. Цена для юридических лиц выше, чем для физических, но у каждого владельца апартаментов есть право выбора.

Создать образ врага

Весной прошлого года группа собственников апартаментов (в основном, это пенсионеры силовых структур, предположительно жителей столицы) решила стать владельцами всего имущества посёлка, включая землю. Территория большая, как говорится, застраивать и застраивать, место привлекательное – все коммуникации есть, с одной стороны заказник, с другой – море. Видно, кто-то решил, что слишком много пустой земли, и есть здесь, на чём заработать.

Группа захвата понимала, что подойти к «Домострою» будет сложно, компания изначально всё делала по закону, и документы содержала в образцовом порядке. Поэтому они решили баламутить народ. Как опытные технологи по психологической обработке они создают чат для жильцов, куда систематически начинают вбрасывать информацию, дискредитирующую «Домострой»: «…подлый застройщик считает себя хозяином, а хозяева посёлка – вы, и вы решаете, что здесь должно быть, не надо оплачивать квитанции, вы имеете право на землю…».

После «артподготовки» в апреле 2022 года создаётся товарищество собственников недвижимости «Посёлок Айдар». В уставных целях компании говорится, что товарищество создано для «управления общедомовым имуществом», то есть сетями и территорией общего пользования, чего у ТСН нет, и никогда не было. Да и в самом коттеджном посёлке, как мы рассказывали выше, нет общего имущества.

Надо сказать, часть собственников апартаментов повелась на эти сомнительные вбросы. Поддавшись влиянию, доверчивые собственники начали платить по квитанциям, которые стало рассылать им созданное ТСН. Куда пошли эти деньги – загадка и задача для правоохранителей. Ведь все расходы по содержанию сетей и аренде земли по-прежнему продолжал нести «Домострой – 5». Не лишне было бы выяснить, а не взимались ли деньги с собственников ТСН и за аренду земли, которую оплачивал и продолжает оплачивать «Домострой». Надеемся, правоохранители всё-таки проверят этот факт.

Захватить плацдарм и усыпить силовиков

Вторым этапом стал силовой захват – путём самозахвата представители ТСН взламывают трансформаторную подстанцию, выкапывают ямы для каких-то непонятных целей, на КПП на въезде в посёлок садит «своего» человека, который чинит произвол: кого хочет, впускает, а кого – нет. Правоохранители и на это продолжают закрывать глаза.

Дошло дело и до пляжа. Пляжную территорию администрация пос. Новомихайловского предоставляла «Домострою» в аренду на безвозмездной основе для содержания. «Домострой» каждый год подготавливал пляж к сезону – на нём был туалет, душевые, медпункт, дежурили спасатели.

В нынешнем, 2023 году, администрация посёлка без всяких на то оснований расторгает договор с «Домостроем» и отдаёт пляж аффилированной с ТСН «Посёлок Айдар» компании ООО УК «Афалина». При этом местные власти одним махом с пляжем отдают в аренду и волнолом, принадлежащий частному лицу, грубейшим образом попирая институт частной собственности. В договоре прописаны географические координаты, которые не соответствуют графической схеме из этого же договора, что, по сути, делает этот договор ничтожным. Но прокуратура Туапсинского района не вникает в суть нарушения и закрывает глаза на откровенный произвол администрации Новомихайловского поселения.

Сам волнолом не предназначен для купания, там купаться запрещено, дно в этом году не обследовано, рядом с ним стояли заграждения, чтобы не допустить спуска катеров. А новые «хозяева» сорвали все таблички и развесили лестницы для ныряния, мало того, самовольно начали устанавливать металлоконструкции на чужом волноломе – причале. При этом, по закону, за волнолом и всё то, что на нём происходит, отвечает собственник, без ведома которого местные власти распорядились объектом.

Мы поинтересовались в администрации Туапсинского района и пос. Новомихайловского, как в настоящее время используется этот волнолом и прилегающая территория. Нас также интересовал вопрос – проводила ли администрация проверку использования сданной в аренду территории под пляж в соответствии с действующим договором аренды? Когда в последний раз брались пробы морской воды на санитарно-эпидемическую безопасность на этом пляже? Выдавалось ли в принципе в этом году Управлением Роспотребнадзора санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии водного объекта в целях рекреации требованиям санитарных правил? Ответы, несмотря на пропущенные сроки, мы так и не получили.

Руководство и юристы «Домостроя» бьются во все двери, предоставляя все документы, подтверждая законность своей деятельности, чётко аргументируя свою позицию, которая соответствует нормам права. Но их не слышат. Или не хотят слышать?!

Зимой на территории коттеджного посёлка сгорела трансформаторная подстанция. Пока «Домострой» изыскивал средства на её ремонт (а зимой это сделать особенно сложно, учитывая, что часть собственников перестала платить «Домострою»), руководство ТСН «Посёлок Айдар» от имени жителей направило жалобу в УФАС по Краснодарскому краю, в которой сообщили, что «Домострой» лишил жителей света. Даже пригласили телевидение, журналисты которого, не вникнув в ситуацию, по сути, встали на сторону захватчиков.

При этом УФАС выносит постановление, которым признаёт «Домострой» виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 9.21 КоАП РФ. Позиция УФАС, на наш взгляд, явно однобокая. В настоящее время «Домострой» обжалует это постановление в Арбитражном суде Краснодарского края.

Вскоре собственники апартаментов начали потихоньку прозревать. Особенно много вопросов у них возникло по пляжу, на подготовку которого они собрали деньги, а с них стали взимать плату за аренду лежаков! Дело в том, что ТСН собрал деньги для подготовки пляжа к сезону, а потом сдал его в субаренду афилированной УК «Афалина», которая и стала брать деньги за лежаки с самих собственников апартаментов.

А тем временем, самозванцы продолжают собирать с людей деньги, счёт может идти уже на миллионы рублей.

Как говорится, расплата за слепое доверие к ТСН «Посёлок Айдар» не заставила себя долго ждать…

Двоевластие в посёлке сохраняется до сих пор. Поставить точку в этом махровом беспределе обязаны правоохранители района и Краснодарского края. Но они выжидают, тем самым усугубляя ситуацию.

Отсутствие события преступления?!

Старший оперуполномоченный ОЭБ и ПК Отдела МВД России по Туапсинскому району Дмитрий Гришанов проводил проверку по обращению руководства ООО «Домострой – 5» на незаконные действия ТСН «Посёлок Айдар». Каких-либо документов у ТСН, подтверждающих законность их деятельности по сбору с людей денег, он запрашивать не стал. А есть ли вообще в природе такие документы?!

В рамках так называемой проверки он лишь направил в адрес Жилищной инспекции Краснодарского края запрос о наличии лицензий у ООО «Домострой – 5», ООО УК «Афалина» и ТСН «Посёлок Айдар». Но так как до окончания проверки ответ не поступил, то капитан полиции Гришанов посчитал, что «в настоящее время проводимой проверкой признаков какого-либо преступления или правонарушения не установлено…», и 25 мая 2023 года отказал в возбуждении уголовного дела из-за отсутствия события преступления. Каких ещё преступлений не достаёт следователю Гришанову? Или как в приснопамятные 90-е ждут перестрелки?

С больной головы на здоровую

Но менее чем через месяц после отказа в возбуждении уголовного дела, в полицию поступает заявление от самого ТСН «Посёлок Айдар», в котором руководство товарищества жалуется на неправомерные действия ООО «Домострой – 5». И вот здесь отдел ОЭБ и ПК запросил в «максимально короткий срок» у «Домостроя» целый список документов, который вскоре был представлен правоохранителям в объёме более 20 кг!

Даже была назначена судебно-бухгалтерская экспертиза в отношении ООО «Домострой – 5». Чем объясняется такое пристрастие правоохранителей к ООО «Домострой – 5», и что мешало ранее провести проверку по заявлению «Домостроя» и назначить экспертизу? Ведь о сомнительных деяниях руководства ТСН «Посёлок Айдар» известно правоохранителям давно…

Редакция «Новой газеты Кубани» получила ответ из туапсинской полиции:

«… отделом экономической безопасности и противодействия коррупции Отдела МВД России по Туапсинскому району проводится проверка в порядке ст.ст. 144-145 УПК РФ по коллективному заявлению ТСН «Айдар» по факту неправомерных действий со стороны ООО «Домострой – 5»,  выраженных в неисполнении договорных обязательств (КУСП № 36297 от 29.12.2022 года). В рамках проводимой проверки 30.05.2023 года назначено проведение судебно-бухгалтерской экспертизы с постановкой вопросов, относящихся как к деятельности ТСН «Посёлок Айдар» и ООО УК «Афалина», так и ООО «Домострой – 5» с истребованием всей необходимой документации, необходимой для дачи экспертного исследования. По окончании проведения судебно-бухгалтерской экспертизы, она будет приобщена к материалам проверки для дачи правовой оценки и принятия процессуального решения, предусмотренного действующим законодательством», – сообщили журналистам в ОМВД России по Туапсинскому району.

Из ответа видно, что экспертиза проводится и в отношении деятельности ТСН «Посёлок Айдар» и ООО УК  «Афалина». Но, по нашей информации, никаких документов, подтверждающих законность их деятельности, эти вышеуказанные компании так и не предоставили.

Как рассказал «Новой газете Кубани» заместитель прокурора Краснодарского края Павел Гвоздев, надзорное ведомство также проводит проверку по данным фактам, о результатах которой нам расскажут по её завершении.

Позже в прокуратуре Краснодарского края нам сообщили, что по факту взимания ТСН «Посёлок Айдар» с собственников нежилых помещений платежей за поставляемые энергоресурсы полиция проводит дополнительную проверку на предмет наличия мошеннических действий.

Хочется надеяться, что коттеджный посёлок Айдар, названный именем, означающим «достойный» и «авторитетный», будет ему соответствовать.

Иначе придётся его переименовывать в «Техас». Беспредел, который там сейчас происходит с попустительства местных властей и правоохранителей, даёт основание полагать, что лихие девяностые снова вернулись в Туапсинский район. Редакция следит за дальнейшим развитием событий в посёлке «Айдар». Следите за нашими публикациями по этой теме.

Отдел расследований «НГК»