Закон - не теща

О попытках пересмотра земельной реформы в России в отдельно взятом Приморско-Ахтарском суде

"Исходя из судебных решений, вынесенных
на сегодняшний день теща получила земельный участок вместе с домом на берегу моря, который стоит несколько миллионов рублей, а зять, купивший у нее участок и построивший на нем дом, по решению суда от 23.09.2011 - 26 тыс. рублей, которые он оплатил в 1999 году за земельный участок.

Когда речь идет о разделе имущества между родственниками, к юридической составляющей всегда примешивается человеческий фактор. И тут каждый примеривает чужую ситуацию на свой собственный семейный опыт. Зачастую личностный подход к проблеме мешает правильно оценить суть происходящего, отодвигая на задний план юридическую сторону дела, разобраться в которой намного труднее. Время покупать билеты на Сапсан официальный сайт известен. Куда проще вешать ярлыки, мол, знаем мы этих тещ, зятьев, невесток.
В 1999 году житель Приморско-Ахтарска Валерий Костюк приобрел 4/5 доли земельного участка у своей тещи Татьяны Алексеевны Тричевой. На момент покупки на этом земельном участке находилась летняя кухня с саманной пристройкой, деревянный и саманный сараи. За 12 лет на этом земельном участке на деньги своих родителей Валерий отстроил добротный дом и в сентябре 2010 года сдал его в эксплуатацию. Все было хорошо, дети росли, жить бы да радоваться.
Но однажды, вернувшись домой, Валерий не увидел ни своей жены, ни двух сыновей. Дом оказался пуст, вещи были вывезены. По странному стечению обстоятельств это случилась сразу после того, как отстроенный дом был сдан в эксплуатацию. Неделю Валерий искал жену и детей. Как выяснилось, его жена Наталья Костюк подала заявление на развод, хотя разрыву отношений, со слов Валерия, ничего не предвещало: не было ни ссор, ни взаимных претензий. Попытки Валерия сохранить семью, которой уже более 20 лет, оказались тщетными. В ходе развода экс-супруга указала, что совместно нажитого имущества у супругов нет. Но вскоре Наталья изменяет свою позицию и подает иск о разделе совместно нажитого имущества и признания за ней права собственности на часть земельного участка и часть жилого дома.
И вот здесь выясняется, что Валерию на праве собственности принадлежит не весь дом, а лишь 4/5 доли нового отстроенного им дома. А 1/5 доли нового дома принадлежат его теще Татьяне Тричевой, а Наталья претендовала на 2/5 доли жилого дома.
Лишившись семьи, Валерий оказался под угрозой потери дома, в который вложил, по его словам, не только родительские средства, но и душу. Он подает встречный иск о признании незаключенным договора купли-продажи в части недостроенного домовладения, так как при купле-продаже на земельном участке, как он утверждает, не было никакого недостроенного домовладения в виде фундамента, а находились только хозяйственные постройки, которые он и выкупил в соответствии с условиями договора вместе с 4/5 долями земельного участка.
18 апреля 2011 года судья Приморско-Ахтарского суда Н.В. Кучукова выносит решение, в соответствии с которым договор купли-продажи 4/5 долей недостроенного домовладения с 4/5 долями земельного участка был признан незаключенным в части купли-продажи 4/5 доли недостроенного домовладения. Таким образом, Валерий доказал суду, что при заключении договора купли-продажи от 27.05.1999 г. на земельном участке не было никакого недостроенного домовладения, не было фундамента, а строительство жилого дома началось только в сентябре 1999 г. Также суд признал обоснованными доводы Валерия о том, что ни его теща Татьяна Тричева, ни его экс-супруга Наталья Костюк не участвовали в строительстве дома. Противоположная сторона утверждала, что долевое участие Татьяны Тричевой в жилом новом доме возникло на том основании, что она являлась собственником 1/5 доли земельного участка, и, таким образом, у нее автоматически возникло право собственности на 1/5 долю нового жилого дома.
Этим же решением Приморско-Ахтарского районного суда от 18.04.2011 г. было признано недействительным зарегистрированное за Татьяной Тричевой право собственности на 1/5 долю жилого дома, а за Валерием Костюк – на 4/5 доли жилого дома. В итоге дом де-юре стал временно бесхозным.
После этого представитель Татьяны Тричевой подает в Приморско-Ахтарский районный суд исковое заявление о признании сделки недействительной в части земельного участка и признания права собственности на земельный участок за Тричевой, утверждая, что в 1999 году было запрещено продавать земельные участки, если на них не находились жилые дома. Характерно, что текст искового заявления Тричевой был практически дословно повторен в решении Приморско-Ахтарского районного суда от 23 сентября 2011 года. При этом, при подаче имущественного иска о признании права собственности на земельный участок, рыночная стоимость которого составляет 1 млн. 729 тыс. руб., истицей было оплачено всего 200 руб. госпошлины, вместо 25 тыс. руб. Несмотря на то, что госпошлина была оплачена не полностью, а в материалах дела отсутствовало ходатайство о рассрочке ее уплаты, что является основанием для оставления иска без движения, иск, тем не менее, был принят к производству.
– В ходе судебного процесса нами было заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности, так как истица Тричева и ее представитель просили в 2011 году признать недействительной сделку от 27 мая 1999 г. С момента совершения сделки прошло более 3-х лет, а истица при подаче иска не подала ходатайство о восстановлении пропущенного срока с указанием уважительности причины. Тем не менее, судья Кобзев А.В. отказал нам в применении сроков исковой давности, указав, что истица узнала о своем нарушенном праве только при вынесении не в ее пользу решения суда от 18 апреля 2011 г., – рассказала корреспонденту представитель Валерия Костюка Ольга Шрамко.
– Также, по мнению судьи Кобзева, "ст.52 Земельного кодекса РСФСР не предусматривает отчуждение земельного участка любым способом третьим лицам, т.е. в силу действующего в 1999 г. земельного законодательства Т.А. Тричева не могла продать В.Б. Костюк часть принадлежащего ей земельного участка, а Костюк, соответственно, не мог в силу закона его купить и зарегистрировать право собственности на земельный участок". Судья Кобзев 23 сентября 2011 г. вынес решение, в котором он повторил решение суда от 18 апреля 2011 года, признав во второй раз договор купли-продажи 4/5 доли недостроенного дома с 4/5 долями земельного участка, заключенный 27 мая 1999 г., недействительным. А также этим же решением судья признал право собственности на весь земельный участок за Татьяной Тричевой и обязал взыскать с Тричевой в пользу Костюк денежные средства, оплаченные по договору в 1999 году в размере 26 тыс. руб., – добавила представитель Костюка.
Фактически, своим решением судья Кобзев поставил под сомнение действия Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Приморско-Ахтарского района, который зарегистрировал право собственности на приобретенный участок и выдал свидетельство на право собственности? Автоматически действия администрации Приморско-Ахтарского района, которая издала постановление о строительстве жилого дома на данном земельном участке и разрешила оформить документацию по купле-продаже, как того требовало законодательство в 1999 г., также этим судебным решением были поставлены под сомнение. Хотя администрация Приморско-Ахтарского района и Земельный комитет в своих действиях руководствовались Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Но об этом нормативно-правовом акте в решении суда от 23.09. 2011 г. не сказано ни слова.
От представителей правоохранительных органов и судов мы часто слышим модную нынче фразу "незнание законов не освобождает граждан от ответственности". Но здесь прямо противоположная ситуация. Костюк законов не нарушал, и ни в одном документе ни тогда, ни теперь вы не найдете утверждения, в котором бы говорилось, что граждане обязаны не только знать законы, но и контролировать государственных чиновников на предмет правильности их применения.
Специалисты ведомств, которые эти сделки оформляли, обязаны были соблюсти требования закона. Кстати, нотариус, оформляющий немалое количество сделок, также не усомнился в легитимности заверяемых Костюком документов по сделке купли-продажи. Все эти годы добросовестный приобретатель Костюк строил дом и планы на жизнь. А тут вдруг выясняется, что никакой он не собственник, и дом не его, и вообще чиновники что-то там не так когда-то поняли и неправильно оформили документы. Фактически, судьи Приморско-Ахтарского суда своими решениями отменили не только правовое поле, действовавшее на тот момент, но и прожитый им солидный кусок жизни, его планы и надежды. Подобный подход к оценке взаимоотношений гражданина с государством иначе как правовым нигилизмом и узурпацией не назовешь! Судите сами.
Рыночная стоимость земельного участка сегодня составляет 1 млн. 729 тыс. рублей. Судья своим решением обязал Тричеву выплатить своему зятю Валерию Костюк 26 тыс. руб., за которые он в 1999 г. приобрел 4/5 доли земельного участка.
– Указом Президента РФ от 27.10.1993 г. за № 1767 на территории РФ была введена частная собственность на землю, в соответствии с которым собственники могли распоряжаться земельными участками: продавать, дарить, завещать и т.д. При этом в документе указывалось, что право собственности на земельный участок подтверждается свидетельствами на право собственности, на основании которых собственник и может распоряжаться своим земельным участком. Ни в одном законодательном документе не указывается, что собственность может быть только при условии, в данном случае, при условии нахождения на нем жилого дома. К тому же, в свидетельстве на право собственности на землю четко указывается, что земельный участок предоставлен под ИЖС, что и осуществил впоследствии покупатель Валерий Костюк, построив на этом земельном участке жилой дом, – пояснила представитель Валерия Костюка Ольга Шрамко на "забытый" судьей Кобзевым Указ Президента РФ.
Любопытная деталь, судья Кобзев педалирует на этот самый Указ Президента РФ, подробно цитирует его, обосновывая законность покупки Татьяной Тричевой в 1997 г. приобретения ½ спорного земельного участка.
Видя подобную избирательность при применении законов судьей Кобзевым, Валерию Костюку пришлось подать кассационную жалобу. Но Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда вынесла кассационное определение, в соответствии с которым решение Приморско-Ахтарского районного суда от 23.09.2011 г. было оставлено без изменения, а кассационная жалоба Костюк – без удовлетворения. В соответствии с определением об отказе в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Краевого суда от 20.02.2012 г. судья Краснодарского краевого суда Л.П. Губская в передаче надзорной жалобы отказала, указав, что основанием получения свидетельства на право собственности на землю 27.05.1999 г. Костюк В.Б. был Указ Президента РФ, но в 1999 году была запрещена купля-продажа земельных участков, если на них не было жилых домов.
Случаи, когда судебные ошибки, допущенные судами первой инстанции, кочуют из решения в решение вышестоящих инстанций, к сожалению, не редкость. И лишь самым настойчивым удается переломить эту ситуацию.
– Мы обратились в Верховный суд РФ, но нам вернули документы, ссылаясь на то, что мы не приложили нотариально заверенную копию доверенности представителя. Возврат произошел за пределами срока в 6 месяцев, мы подали заявлении о восстановлении пропущенного срока ввиду того, что я вовремя подала жалобу в надзорную инстанцию, но пока ее возвращали, срок истек. В восстановлении срока нам отказали. Мы обратились в апелляционную инстанцию, – рассказывает представитель Валерия Костюка Ольга Шрамко. – Но поскольку решение вопроса о восстановлении пропущенного срока будет рассматриваться в Приморско-Ахтарском суде, то надежды на то, что мы сможем выйти с этим делом за пределы края, честно говоря, невелики, – призналась Ольга Шрамко.
Валерию ничего не оставалось, как подать исковое заявление на администрацию города и Приморско-Ахтарского района о взыскании материального и морального ущерба в сумме 53 500 млн. рублей в связи с введением в заблуждение тем, что администрация разрешила оформлять сделку по земле. Если верить судебному решению, Указ Президента РФ не действовал, то откуда появилось постановление главы города с указанием данного Указа? Правовая коллизия на сегодняшний день такова, что если судья не отменит решение от 23.09.2011, то указанный ущерб должен быть взыскан с администрации.
– Теперь моя теща, Татьяна Алексеевна Тричева, является собственником всего земельного участка. И в упрощенной форме будет пытаться оформить право собственности на построенный моими родителями дом. Мы просили суд назначить обеспечительные меры на дом, но они уже сняты. Нельзя исключать, что в любой момент может появиться свидетельство на право собственности на дом на имя моей тещи Т.А. Тричевой. Раз она по решению суда собственник земельного участка, то не исключено, что будет принято решение о том, что и дом, находящийся на этом участке, также будет принадлежать ей. Поэтому я вынужден каждую неделю брать выписки из Госреестра, – рассказал Валерий Костюк.

А пока Валерий и его юрист тщетно пытаются добиться рассмотрения этого дела Верховным судом, редакция "НГК" попросила прокомментировать возникшую правовую коллизию известного на Кубани специалиста по земельному праву старшего преподавателя кафедры экологического и земельного права КубГАУ Д.В. Кузнецова.
"9 декабря 1992 г. в Конституцию РСФСР 1978 г. были внесены изменения и дополнения, в соответствии с которыми полученные или приобретенные в собственность земельные участки могли быть отчуждены, в том числе проданы их собственниками без изменения целевого назначения земель, независимо от сроков вступления в собственность, Советам народных депутатов на тех же условиях, на которых они были предоставлены физическим и юридическим лицам по договорной цене для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного, индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 12 Конституции РФ 1978 г.). Сразу после внесения изменений в Конституцию был принят Закон Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", который несколько сузил применение конституционных положений о возможности продажи земельных участков их собственниками: право на совершение таких сделок было предоставлено только гражданам Российской Федерации. Затем, в 1993 году, упомянутый в статье Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 года N 1767, вновь вернулся к приведенной выше конституционной формулировке и предусмотрел возможность любых собственников земельных участков свободно осуществлять их куплю-продажу.
Таким образом, на момент совершения сделки со спорным земельным участком в мае 1999 года право на их совершение регулировалось Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4196-1 "О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ПОЛУЧЕНИЕ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ И НА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО И ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА, САДОВОДСТВА И ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" и Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 года N 1767.
Статьей 1 Закона устанавливалось, что передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации и настоящим Законом. В ней также содержалась норма о том, что гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для целей, указанных в части 1 настоящей статьи, предоставляется право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков.
Указанный Закон действовал до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 31 октября 2001 года. Никаких ограничений, связанных с наличием либо отсутствием жилого дома на продаваемом земельном участке, он не содержал. Ссылки суда на статью 52 Земельного кодекса РСФСР, который был принят в 1991 году, еще тогда, когда РСФСР действовала в рамках законодательной базы Союза ССР, не выдерживают никакой критики, так как Земельный кодекс РСФСР (1991 г.), как закон несуществующего государства, применялся в части, не противоречащей новому законодательству Российской Федерации. На это прямо указывал Указ Президента РФ от 7 октября 1993 г. N 1598.
Подобных сделок на территории страны до введения в действие нового Земельного кодекса РФ было совершено сотни тысяч, в связи с чем выводы всех судебных инстанций о ничтожности такой сделки, по сути, дезавуируют все этапы земельной реформы, проведенной в России, и не основаны на нормах законодательства, действующего на момент осуществления сделки", – считает старший преподаватель кафедры экологического и земельного права Д.В. Кузнецов.

Когда верстался номер:

Корреспондент "НГК" связался с Валерием Костюком и узнал, что тот живет в доме, построенном собственными руками за счет средств своих родителей. Он уверен, что попытки судей Приморско-Ахтарского суда повернуть земельную реформу в России вспять рано или поздно получат должную оценку.

Татьяна ГУСЕЛЬНИКОВА